保利南大迎水道A地块规划14栋住宅 户均160平定位高端改善

从2013年天拖地王的问世以及手表厂的纪录刷新，南开地价便开启了一路高涨的势头。然而从南开区新房市场情况来看，”房荒“二字仍是目前现状。近日天津市规划局公示了”南开大学迎水道校区苑中北路西侧地块（A地块）修建性详细规划方案“，经查阅，该项目即为2017年8月保利竞得的南开大学迎水道校区A地块，该项目规划建设14栋住宅，涉及叠拼别墅、高层、洋房产品，共690套房源，补仓南开区新房市场。 

14栋住宅690套房源 地铁上盖自带幼儿园及商业

介绍项目规划之前，我们先来回顾地块前身。2017年8月30日，津南苑（挂）2017-094号宗地迎来摘牌，该宗地块吸引了万科、天保、金地、首创、中海、平安不动产、正荣、万科、保利等9家房企到场争夺。最终，经过29轮的争夺，保利以总价56.5亿元，溢价率28.4%竞得该宗地块，成交楼面价38150元/㎡，未进入竞配建安置房阶段。

津南苑（挂）2017-094号宗地，位于南开大学迎水道校区苑中北路西侧，其四至为：东至规划苑中北路，南至迎水道，西至南开大学迎水道校区教工公寓8-10号楼东侧现状围墙，北至规划王顶堤大街。土地用途包含城镇住宅、商服、科教、公园绿地等用途，其中以住宅规划为主。规划总用地面积82330.1㎡，规划可用地面积63797.1㎡，包含居住用地（A-1）、商业服务业设施用地（A-2）、幼儿园用地（A-3）三宗子地块。

从数据上看，居住用地（A-1）共计4.94万㎡。其中，住宅用地占地3.88万㎡，公共设施用地占0.43万㎡，道路用地0.53万㎡，公共绿地0.1万㎡；商业服务业设施用地（A-2）占地0.70万㎡；幼儿园用地（A-3）占地0.39万㎡。

根据规划显示，项目总建筑面积216000㎡，地上总建筑面积152000㎡，其中：住宅109761.7㎡，配套公建5338.3㎡，裙房商业1000㎡，幼儿园3900㎡，商业服务设施32000㎡，地下总建筑面积64000㎡。

项目住宅部分容积率2.4，建筑密度30%，绿地率40%，规划690套房源，可容纳1932人居住，户均人口2.8人。住宅规划面积约11万㎡，规划690套房源，可以看出平均每户的建筑面积约在160平方米，由此可见未来该项目将定位于大户型改善型项目。

车位方面，这里共规划有1380个停车泊位，车位比不足1：1，待业主入住后或出现停车难的问题。其中地上停车泊位共35个，分别为居住区18个，商业区11个，幼儿园6个。另外1345个则是地下停车泊位，在976个居住区的地下停车泊位中特别设有50个社会停车位，另外369个地下停车泊位则归于商业服务设施。同时，这里还规划了1332个非机动车停车泊位，其中居住区952个，商业服务设施362个，幼儿园18个。

居住（A-1）组团设施有社区住入口和社区次入口，以及2个车行出入口，用于小区内人车分流，一来能够疏解社区内部拥堵情况，二来可以保证社区内业主安全。此外，商业服务设施（A-2）、幼儿园（A-3）各设置专用出入口，方便通行。

从规划内容显示可以看出，该地块规划以洋房和高层为主，同时规划用幼儿园、商业、写字楼、菜市场等。住宅部分主要规划有3栋6层叠拼别墅、6栋6-7层到顶洋房和5栋15-32层到顶高层产品。此外，在配套公共设施内还包括菜市场、社区综合服务中心、社区卫生服务站，居民健身场地、组团绿地等设施，不仅可以满足业主日常生活所需，还可供业主日常休闲、娱乐。

另外，值得一提的是，该地块在迎水道一侧，设置两个地铁出入口，加之项目周边十余条公交线路，未来出行将相当便利。

地块地理位置优越 周边名企项目云集

从位置上看，该宗地块位于王顶堤、华苑居住区，靠近快速路，地铁3号线和6号线均在附近设站，地理位置十分优越，周边成熟社区环绕，配套十分完善。小区内还将配建幼儿园与社区商业，进一步强化生活配套。地块东侧即是坐落在理工大学旧址的天房崇德园项目，该项目定位豪宅，以大户型为主。东北方向即是天拖板块，分布着天房天拖、融创中心等项目。地块西北侧华苑产业园区内分布着力神广场、先知谷、桦科时代广场等商办、公寓产品，均价在15000-16000元左右。同时地块周边成熟社区扎堆，是房屋租赁的聚集区，生活气息十分浓郁，但房龄普遍偏大，二手房参考均价大约在3万元左右。

除了今日已经公布规划的保利迎水道A地块外，B地块也已经于2017年9月1日摘牌，最终天房以总价30.72亿元、竞报配建棚改安置房7000平方米拿下该地块，成交楼面价约合48000元/㎡，目前天房迎水道B地块规划尚未公布。

南开区高价地扎堆 豪宅化趋势明显

纵观近几年来天津的土地市场，南开区高价地扎堆，不断刷新纪录。2013年天房拿下育梁道地块，让天津的楼面价首次突破2万；同年9年，天房融创拿下天拖地块，103亿的成交价纪录至今无人能破；手表厂地块25082元/㎡的楼面价，曾经登顶土地单价榜首，并保持了近三年之久；2016年底拍出的双峰道地块，更是以56095元/㎡的楼面价持续领跑至今。

地价高位运行，助推产品向高端化的趋势转变。近年来，南开陆续推出了鲁能公馆、天房崇德园、復康路十一號、融创181等一大批豪宅项目，俨然变成了天津高端住宅的聚集区。同样保利南开迎水道A地块楼面单价已经不菲，再加上后期安建等成本，同时还有南大迎水道校区的情怀价值，不难看出未来该项目也将延续高端化的产品路线。