崛起预告!天津生态城土地风云再起 这些楼市板块潜力巨大!

天津楼市深度报道 2020-10-13 09:50:03
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最近天津土地市场可谓风生水起,供应量在压抑了八个月之后终于迎来爆发,尤其是滨海新区生态城板块,不到一个月时间就累计出让35宗土地,天津土地出让量之最。

在滨海新区众多板块中,尤其以北部片区最为亮眼,挂牌+出让累计19宗宅地。那么,大宗的土地供应是否为板块兴起的前兆?

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一直以来,生态城都是滨海新区最热门的置业区域。我们知道,生态城板块面积巨大,分为多个片区,而中部片区最先起势,如今已经趋于完善,所以导致置业需求外溢,周边片区便有了更多的发展机会。

今年,生态城的众多板块中,北部片区因为大批量的土地出让走入血拼哥的视野,成功引起血拼哥注意。

首先,今年5月20日上午,北部片区5宗地块迎来摘牌,编号为津滨生(挂)2020-1、2、3、4、5号,最终全部被生态城投资底价拿下,成交总价合计14.228亿元,总出让面积约21.32万㎡,总建筑面积39.68万㎡,包含3宗宅地,1宗教育用地,一宗商服用地,其中3宗住宅用地成交楼面价约在3668-4397元/㎡之间。

接着,8月10日生态城北部片区再次连续挂牌10宗地,其中2宗为产业用地,1宗为幼儿园科教用地, 7宗为经营性住宅商服用地。

这7宗宅地编号分别是津滨生(挂)2020-6号、9号、10号、11号、12号、13号、14号,9月10日成功摘牌,被生态城投资以总价42.329全部收入囊中,楼面价约3300-4000元/㎡左右,出让总体量超过60万㎡,总建筑面积超116万㎡。

△北部片区已成交地块

让人意想不到的是,8月14日,北部片区再次迎来5宗土地挂牌,包含1宗宅地、2宗科教用用地、2宗社区中心的商业用地。

据统计,这5宗地块挂牌起始总价合计约5.696亿元,土地面积约12.05万㎡,规划总体量约22.09万㎡。

最终,这五宗地块在9月16日底价摘牌,津滨生(挂)2020-15号住宅地块拿地企业还是生态城投资, 总价4.4488亿元,楼面价3563元/㎡。

在大家都以为这样的挂牌体量已经达到峰值的时候,生态城北部片区再次火热“上架”10宗地,编号分别为津滨生(挂)2020-20、21、22、23、24、25、26、27、28、29号。

其中20-26号为住宅用地、29号为商住两用地,共8宗,总价19.508亿元,总建筑面积69.1414万㎡,楼面价在2662-2844元/平米;27、28号为教育用地。

△北部片区待成交地块

△北部片区待成交地块

△北部片区土地挂牌+出让位置图

统计一下,今年至今,仅仅生态城北部片区土地供应总面积达到115.5万平米,总建筑面积达到226.6万平米。

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其实在今年7月份的时候,规划局就曾曝光过《中新天津生态城分区HGg_08_02单元控制性详细规划修编方案》,剧透了北部片区的发展规划和发展前景。

根据规划,北部片区将以居住及公共管理与公共服务为主导功能,重点为落实功能布局、构建基础支撑、配建配套设施、塑造环境品质,建设功能结构和布局合理完善、配套设施完善、环境优美安全的新区。

其中,居住部分总用地269.87万平米,占城市建设用地面积的58.91%,用于建设住宅、居住配套设施、小区绿地等;

商业部分总用地面积合计42.34万平米,占城市建设用地面积的9.24%,主要用于建设片区生活中心、规划有轨电车站点周边商业、社区中心等;

公共管理与公共服务设施宗用地面积28.12万平米,占城市建设用地面积的6.14%,用于配套建设公安局、小学、中学、医院、养老院等。

从上述规划中,我们看到一个配套亮点,就是有轨电车的建设。

从规划图中得知,生态城北部片区的有轨电车至少设有五个站点,将来和Z4线实现换乘连接。而地铁Z4线(滨铁2号线)是一条纵贯滨海新区的轨道线,通车后可实现滨海新区南北两翼至主城区的快速通行。

据悉,Z4线一期工程起自汉沽营城街站(原汉蔡路站)至中部新城新城停车场。项目预计2023年完工并实现通车。

虽然天津地铁的建设总是遥遥无期,但是起码规划已经出了,只能说北部片区的轨交建设任重道远。

目前,除了还在建设中的轨道交通配套,北部片区已经拥有多宗城市级配套,比如生态城图书馆、天津泰达航母主题公园、营城水库等,但是基础的生活配套设施还有待完善。

根据资料显示,生态城北部片区未来将着力打造生态海洋科技特色小镇、健康舒适的未来智慧港,强调以创新产业为主,增加整个生态城的产业发展空间。

随着生态城中心区域的逐步成熟,北部片区未来会成为生态城外扩的发展重点。

从新房市场看,北部片区目前还很“刚需”,在售的雅居乐滨河雅郡滨旅景熙产品以小高层和洋房为主,均价12500-13500元/平米左右,总价一百多万就能置业。

所以,整体看,北部片区的基本居住、配套规划完备,如果能按照计划一步步落实,其实北部片区的发展空间很大。

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其实,从有轨电车的规划路径中,我们还可以看到生态城另一个片区的巨大潜力,就是临港新城片区。

总揽天津版图,打着生态资源旗号的板块很多,比如东丽湖、团泊湖等,但是真正能够享受岛式居住体验的,还得是生态城的临海片区。

整个生态城,只有临海新城这部分是“凸出来”的,真正的三面临海,而且该片区还通过开挖河道,分成了多个岛和半岛,居住者可以最大程度的享受到空气湿度、海风吹拂等方面的利好。

从交通配套上来说,这条有轨电车是天津首条悬挂式轨道交通线路,以Z4线南开中学与生态城站作为换乘首末点,这条轨道线,将串联起临海新城内各岛,形成一个内循环。

除此以外,片区依托滨海新区“三横三纵一轨道”之“三横”津滨高速、京津高速、京津唐高速,“三纵”中央大道、中新大道、海滨高速,可驾车快速通往滨海新区、市区、北京、河北省等各个区域。

而且,该片区还有非常“硬核”的文化配套,比如中国国家海洋博物馆、妈祖文化园、北师大附中附小等;另外,中新生态城第一个真正意义的大型购物中心爱琴海也要兑现,拟于2021年9月开业,还有红星美凯龙、瑞龙城市广场、现代商业综合体+传统商业街等,累计加起来的商业体量近40万方。

据悉,临港新城地区还率先开始建设具有生态城特色的社区服务中心,地块位于北师大生态城附校西侧,占地约14300平米,建成面积占26800平米;除去已有的新区妇儿医院,天成医院等在内的医疗配套外,包括新加坡热带植物湿室等在内的重点文娱项目也在建造中。

总的来看,临海片区区域价值有很大的可发展空间。

目前,临海新城片区内新房聚集,有中加生态示范区、滨海红星天铂、泰禾津海院子、中福朗诗翠微澜阁等,产品以洋房为主,均价在15800-16500元/平米左右。

值得一提的是,该片区的土地储备也很足,根据今年7月底泰达控股举办的招商推介会,临港新城片区拟出让土地22宗,总占地1181亩,总建筑面积122.9万㎡;截至目前,临海新城已完成供地项目55宗,面积合计1.94平方公里。

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我们回顾生态城这些年的发展,我们会发现,生态城的无论是房地产供应还是楼市购买力都很强。

毕竟在人才引进方面,滨海新区的力度比市区大多了。

具体可看下表:

据悉,2020年上半年滨海新区住宅成交面积112万方,中新生态城出货量达到25万方,占滨海新区销量的22%,在天津楼市整体萎靡的背景下,生态城的楼市成交动力还是非常足的。

随着中心片区的醇熟,购房需求和区域发展都将产生一定的外溢和外扩,而北部片区和临海新城这个区域也有了快速发展的苗头。

未来,随着一大批教育配套、文旅配套、商业配套不断完善,临海新城、北部片区价值潜力空间巨大,前景可期。

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