住宅库存已不足3个月,为什么你看到的不一样?

钱蹦儿 2018-09-21 21:05:03
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大家好,欢迎到疯狂奖学金,我是道哥。 根据统计局的数字,1到8月销售的商品住宅8.89亿万平方米,待售的面积,也就是库存,2.64亿万平方米。 按照1到8月住宅销售进度来计算,剩余库存去化周期不到3个月。如果不考虑新住宅供给,单纯这些库存卖不了3个月全国就没有房了。 这个数据听上去非常严峻。因为一般

大家好,欢迎到疯狂奖学金,我是道哥。

根据统计局的数字,1到8月销售的商品住宅8.89亿万平方米,待售的面积,也就是库存,2.64亿万平方米。

按照1到8月住宅销售进度来计算,剩余库存去化周期不到3个月。如果不考虑新住宅供给,单纯这些库存卖不了3个月全国就没有房了。

这个数据听上去非常严峻。因为一般房地产市场认为,库存低于6个月就告警了,此时市场上能够用来卖的房子太少,很可能会带来新的价格上涨。

但很多朋友听完数据后,结合亲身感受反馈了很多迷惑,今天给大家解释一下。

排名前列个有代表性的的疑惑来自于县城的朋友。

县城的朋友实际感受,县城中仍有大量新建房产没有卖出去,并不像数据中那么紧张,甚至一些地方的房子不好卖出。

这是因为统计局统计的库存主要是商品住宅库存,而在县域经济里大量是小产权房。今天全国商品住宅面积不足200万平方米,其中小产权房面积达到了60万平方米,甚至更多。

由于小产权房没有拿到合法的身份证,统计局部门就没有把它统计到内。也就不排除局部地区小产权房出现供大于求的局面。

第二个是天津朋友表示,天津有大量小区房产空置,晚上一片漆黑,怎么能说房屋库存紧张呢?

其实,这又是另外一种现象,体现在数据上称为“空置率”。

库存是指房屋建好了,拿到销售许可证、房屋竣工证,但是没有卖出去或者没有租出去。而天津朋友谈到的现象,是房子卖出去后没人住的问题。这反映的是市场上有不少城市或区域里出现了高空置率的情况,这更多的反映了市场上过度投机或者投资的现实。当然了也有一种情况是房子位置不好,租不出去。

但我们谈到的商品房库存,指的是没有卖出去的房子,而空置房已经卖出去了,房子是有主人的!

第三个疑惑,也是争论最多的。很多人发现,身边的二手房并不好卖。所以就认为统计局库存数据失真了。

回答上个问题我们已经明确,库存指的是住宅开发后,尤其是指商品住宅没有卖出去的部分。而二手房属于存量房产,不在统计之内。

随着城市发展,如北京、上海,二手房的交易已经占85%的市场。统计局统计的新房库存在这些城市指导意义已经不是那么大了。因为这些城市更多的是二手房影响着真实的房价。大量二线城市,二手房交易也普遍超过了50%。也就是说不排除二手房交易和新房交易是两个不同的市场。

但是无论如何,当前新房库存低于三个月,房屋出现供不应求。

正是因为库存太低,地方政府开始加大对房屋购买资格的审核,包括延长贷款发放等束缚条件,打压企业购房,千方百计地来延缓大家房屋成交的时间,从而时间换空间,来使市场上的房屋供求达到合理均衡的水平。

其实,一方面是库存创造51个月的新低,另一方面新开工的面积出现18%的同比增幅,这都说明地方政府也在努力。 

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