真实对比!刚需光环下的咸水沽 真的是天津性价比最高的板块吗?

天津楼市深度报道 2020-07-10 16:50:39
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干货!

一说起天津的刚需置业板块,咸水沽板块绝对能占据一席之地。

俗话说百闻不如一见,实地探访之后,血拼哥发现所谓刚需板块通常意味着有很多短板,就算是以配套完善而出名的咸水沽也不例外。

壹|刚需光环下的咸水沽

我们都知道咸水沽板块倍受刚需的青睐,血拼哥总结一下,主要有两个因素的影响。

第一,房价属于刚需可接受的合理范围。

目前咸水沽板块的房价均价在15000元/平米左右,简单计算一下,100平米左右的房子总价约150万,三成首付45万,月还款大约6千多。

对于刚需来说,这已经算是可接受的范围了。

我们看一下目前咸水沽的在售新房:

从地图上看,咸水沽板块在售新房还是比较分散的,就算在同个板块,适合的买房人也是有区别的。

○比如海河故道以北部分:新房有富力又一城世茂璀璨公园

这部分是距离地铁1号线东沽路站最近的,直线距离大约1.7公里,坐地铁需要公交接驳,目前有226路东线和228路两个公交,分别可前往海河科技园、东沽路地铁站和财经大学地铁站。

很多市区外溢的白领,想要买地铁房的,这里其实不用考虑的。因为开车的话,绕一下大约要2.5公里。

○月坛商厦部分:新房有新城和兴府、沽上江南。

这是津南真正的老牌核心区部分,月坛商厦为核心聚集的繁华商业区、娱乐、医疗等配套带来区域内最高的人口密度。

但是这两个新房项目价格相对高,这两个项目也都是以100平米以上大户型为主,本地改善更适合,或者条件允许的话刚需直接买个三室,一步到位也是可以的。

○咸水沽西侧部分:恒大悦府。

恒大悦府最大的优势就是紧邻地铁和吾悦广场商业,而且还自建的4.5万平米风情商业街;规划一所3200平米的公立幼儿园和19000平米的公立小学。

咸水沽西站正在施工

地铁6号线二期咸水沽西站距离项目仅有200米,地铁口设在恒大悦府商业和吾悦广场两个综合体之下,公交方面则有152、652路等线路通往市区。

从价格上看,高层89平米户型均价14800元/平米,性价比很高,适合真正的市区外溢的刚需,需要轨道交通来减少通勤时间的买房人。

○咸水沽中东侧部分:华远景瑞海蓝城、海玥名邸。

该区域现有配套较少,商业、地铁都不挨着。但紧邻天津大道,驾车出行方便,对有车一族的刚需更适合置业。

这部分的项目距离地铁1号线东延线双桥河站(未开通)约1.7公里,距津南医院新院址约1.9公里,距月坛商圈约3.4公里,距离咸水沽西站/吾悦广场商圈约6公里,所以价格也十分友好。

海玥名邸是上海建工集团进驻天津的首个项目,项目主打小高层产品,面积区间85-118平米,均价14500元/平米

第二:配套相对来说完善。

我们都知道,环城刚需板块的特点就是距离市区偏远,配套不完善、交通不方便。

但是咸水沽不同,这是津南区的老城区,发展早,生活配套相对来说比较好。

○首先从交通上看,咸水沽板块是天津为数不多的有2条地铁线的环外板块,且有两条快速路,一条是位于北侧的天津大道,另一条是南侧的津港高速驾车出行也可以。

1号线东沿线目前已经开通至东沽站,尚未开通的咸水沽北站和双桥河站距离板块内东北侧位置的小区更近;地铁6号线二期咸水沽西站2021年有望通车,与1号线相比,这条线路距离咸水沽多数居民区距离更近,尤其是上述提到的恒大悦府。

公交车方面,629、808路可从天津市中心前往咸水沽,板块内部公交线路比较丰富,包括152、165、207、213、219、226、627、652等数十条公交线路,不过,郊区线路普通发车间隔较长,且通行时间也很长,这个上班族要做好心理准备。

○接着来看一下生活配套,咸水沽因为月坛商厦的商业利好,这几年生活氛围很浓。血拼哥去过一次,发现一月坛商厦为中心,辐射大约一公里范围,水果店、快餐店、生活底商等都有,几乎与市区相差无几。除了老牌月坛商圈,新城吾悦广场已经运营,约50万㎡的城市综合体给了周边居住者消费娱乐的去处、恒大悦府也规划了4.5万平米的风情商业街。

○教育方面, 小学有咸水沽第四小学:天津市“三A学校”“科技活动示范校”;津南区实验小学:天津市“三A学校”“天津市优秀中小学”;初中有咸水沽第四中学:咸水沽一中的初中部,市级重点中学;咸水沽第三中学:津南区最大的初中校。高中有咸水沽第一中学:咸水沽最好的高中,想必多数人有所耳闻,2018年天津高考状元所在高中,2018年高考本科上线率99.3%。

○医疗方面,二甲的咸水沽医院、津南区中医医院、津南妇幼保健院等医疗资源,充分涵盖居民的各种就医需求。

 贰|辩证的看待“完善

地段决定了房产的价值。

咸水沽板块的配套真的如此完善了吗?

我们一一拆解。

首先地铁方面,从上述地图上我们看得出,地铁线的站点分布在板块南北两侧,目前已知的除了恒大悦府,剩下的新房都距离地铁站很远,前往都要驾车或者公交,小黄车都无用武之地。

与其说是地铁站,不如说是地铁聚集地,板块内想要地铁出行的人需要先想办法到达地铁站。

商业方面,月坛商厦周边的居住者利好是显而易见的,包括新城吾悦广场,但是商业利好的范围是有限的,一切不能步行到达的地方都不是属于自己的配套。不过好在作为老城区,咸水沽板块的各类生活底商还是很全面的。

在生活配套方面,咸水沽的优势还是很明显的。不管是教育、医疗还是商业,都比其他环城刚需板块好太多。

叁|真实对比 咸水沽性价比真的高吗

没有对比没有伤害。咸水沽板块到底是不是性价比最高的刚需板块,我们只要对比一下同价格范围内的其他环城板块就知道了。

目前比较热门的刚需板块,均价还在15000元/平米左右的,东丽区有华明镇、北辰区有大张庄板块。

首先东丽区的华明镇板块,房价均价在12000-15000元/平米左右。相比之下,华明镇的驾车出行通往市区更近,但是目前没有地铁,且虽然有15号线和Z8线规划,但是什么时候建成是个未知数。在自身的配套方面,华明镇的大型商业、教育方面都还不完善,甚至消费需要开车去对面的空港板块。

北辰区的大张庄板块,这是这两年新兴起的板块。一句话总结,目前交通、生活配套全都有短板。从规划上看,大张庄板块设有地铁5号线北辰科技园北站,地铁10号线二期终点站也将落址在大张庄范围内。京滨城际将在北部新区设置北辰站,距离大张庄7公里左右,未来会与地铁3号线、地铁7号线等线路无缝换乘。另一方面,M3、M7两条地铁线的首末站都在这里,未来还要通过轨道交通与宁河的未来科技城联通。

规划听上去很厉害,这么多条线路在这个板块汇集,然而没有落地,也没有大型商业,所以这个板块还处于起步阶段,目前六大新盘聚集,给这个板块带来一定热度。

经过对比,总的来看,同价位下,咸水沽的配套还是赢了的。

肆|发展潜力

发展早的板块有个共同特点,就是新房和土地供应量少,速度慢。

去年,咸水沽板块只有一宗地块出让,就是津南(挂)2017-08号,由上海建工摘得,成交总价11.9亿元,折合楼面价6161元/平米。

目前08号地块已经公布案名,即海玥名邸,据悉,海玥名邸首期推出建面约85㎡两房、建面98㎡及118㎡三房,目前顺销中,均价14500元/平米。

今年咸水沽也挂了地,但是如今处于延期状态。地块编号是津南(挂)2020-02号、津南(挂)2020-03号“捆绑”地块,这两宗地块采用合并出让的方式,起始总价168700万元,商住部分起始楼面价3901元/㎡,未设置最高限价。(其中:津南(挂)2020-02号地块出让起始价64400万元、津南(挂)2020-03号地块出让起始价104300万元,起始价占比为38%:62%)。

根据3月份天津市规划和自然资源局津南分局发布《津南区2020年国有建设用地供应计划》,今年津南区预计有28宗土地亮相,其中商住用地21宗,商业用地6宗。

但是咸水沽却只占了1宗,其他板块比如辛庄有10宗,八里台4宗,葛沽1宗,北闸口2宗,开发区2宗,国家会展中心1宗 。

总的来看,板块内的新房供应和土地供应量都不大。

不过好消息是,去年天津市规划与自然资源局官网公示了《津南区新城片区12p-04-04单元控制性详细规划修编草案》,显示了咸水沽板块的未来发展的动力还是很足的。

该地块位于津南区新城片区中部,四至范围:东至荣辉路,南至南环路,、津南大道,西至紫江路,北至天津大道、老海河,总用地面积344.9万㎡。

从规划修编草案来看,该板块居住用地面积共有192.71万㎡,占比达到55.8%。区域内待入市的居住用地共17处,总面积84.11万㎡,容积率均为1.5,未来或将形成小高层、高层产品,有望形成一片体量不小的低密宜居居住区。

另外,在规划方案里,公共设施和商业用地也占有较大比例。可以预计该区域未来可建成商住比例更加合理,居住配套更为成熟的宜居板块。

配套方面,04单元内现有咸水沽第二中学和咸水沽第七小学。在津沽公路北侧01-67地块规划建设一所36班小学,目前项目已经批复但尚未开工,安荣道北侧01-49地块的新建医院已经启动建设。

同时,该区域计划在南华路两侧的34号、77号宅地各建设一座菜市场,并在37号宅地新建一所小学。朝荣道北侧的71号公共设施服务用地中还将新建36班中学、社区养老院等丰富的教育、生活配套。此外,区域中部朝荣道以南规划有两处大型公园绿地,占地总面积11.2万方。

最后总结一下,咸水沽板块作为刚需“圣地”是名不虚传的,地铁方面虽然表现的不让尽如人意,但是其他配套方面相对来说已经完善,而且这样的价格匹配如此的配套,血拼哥认为性价比是高的,刚需置业可以考虑。

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