海教园的价值,从不走寻常路开始

地产圈没秘密 2019-05-06 18:42:18
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很多粉丝留言让我撰文聊海河教育园,但尚未准备充分。广泛的关注不外乎来自教育资源、行政级别、区位优势、配套利好,剩下就是差不多的口径,差不多的产品,差不多的风格和差不多的开发商品牌。若说秘密君有特别的视角,也仅有一点:环城宜居带上纯粹的宜居片区,这一点留待后文详述。面对这种差不多的市场,海河教育园很少

很多粉丝留言让我撰文聊海河教育园,但尚未准备充分。广泛的关注不外乎来自教育资源、行政级别、区位优势、配套利好,剩下就是差不多的口径,差不多的产品,差不多的风格和差不多的开发商品牌。若说秘密君有特别的视角,也仅有一点:环城宜居带上纯粹的宜居片区,这一点留待后文详述。面对这种差不多的市场,海河教育园很少有项目能够跳脱而出。

海教园因何不同?

4月17日路劲发布了海河教育园的项目案名:路劲·赞成,秘密君以为是“赞城”的错别字,但随后证实确为赞成,这可能是今年天津最奇特的案名。大家早习惯了“城”、“府”“院”“畔”,偶尔出现一个跳脱标榜中式与高大上的案名就足以让人耳目一新。

同样在4月,国家会展中心多年反复后终于破土动工,海教园的热度又高涨了一些。作为北方高级会展中心,它将带给关注的热度、基础设施的成熟度以及人口流量的提升。已开业的永旺、从幼儿园到重点高校的17所学校、规划地铁与成熟公交、4所医院、体育中心、图书馆……可以大书特书的东西很多,每个海教园的项目几乎有着相同的说辞,但海教园独秀一枝的地方在哪里?

这个总规划24平方公里的片区,除已经交付的仁恒滨河湾及融创中央学府外,尚有6个项目在售,项目密度可谓空前。目前主力在售的产品几乎清一色90~150平方米洋房产品。户型不是H+1就是将H户型的厨房做成一间卧室,然后将厨房塞到与卫生间并列的位置,从西青到海河教育园,“流行”的户型结构几乎一致。

在密集扎堆的项目中路劲要想突围,必须思考的核心成了:自身的特质在哪里?

路劲在赞成什么?

路劲·赞成跳脱的案名背后是跳脱的区域思考。回归地产开发的源头,在人与土地间,开发商仅是中间人的角色,把土地的素质与价值充分体现,提供给最匹配的人选。海教园的特质在于教育,学区资源紧俏的年代,百万只能买拆间,一个三口之家紧凑居住的两室也动辄三四百万。海教园为拼杀学区房的客户提供了另外一种可能,居住与教育的融合,车水马龙与僻静幽壤的衔接,便捷与出离的融洽距离。

海教园的特质必然吸引相似气质的人群。目前区域均价约21000元/平方米,除少量别墅面积、总价较高外,70%集中在90~150平方米之间,客群可以简单区隔为刚需、落户、三口之家、三代同住。但是这些人群的特征却少有人细究。

刚需与落户人群一般界定是22~30左右,三口之家与三代同住意味着目标在于海教园的教育资源,目前区域内高中尚未开学招生,儿童年龄当在0~13岁之间,可以推断主力人群在45岁以下。

22~45岁之间的人群在当前社会从来不缺乏标签,诸如中坚,诸如压力,甚至如社畜。这群人是社会的骨干,是家庭的顶梁柱,也承受着来自社会与家庭的压力。他们对未来充满憧憬,也在负重前行;他们可能无法负担高昂的学区房压力,但是仍然坚信教育是下一代通往梦想生活的钥匙;他们有着疲惫,但是也有对居住环境、园林景观、品牌物业的目标。他们有压力,但也有追求。

路劲用一句口语化的“成为想成为的”口号,一反广告的常态把项目的精神、区域的特征从高高在上的神坛拉到世俗的阶层,用“赞成”给予“中年”“中坚”“社畜”们所追求的认可,表达积极奋进的态度,也给予他们复杂的需求中一种尽可能全面关照的选择。

这年代还谈梦想?

路劲·赞成位于海河教育园的北区,更靠近海教园近市区方向。整个地块总建面近13万平方米,以6栋小高+19栋洋房以及3栋混搭产品构成,南低北高,大楼间,高绿化,全部为一梯两户设计,总套数在1000套左右。从规划来看,高低配加混搭也是惯常手法,而一梯两户设计也是海河教育园的主流配置。

从户型来看,相对区域市场主流产品路劲·赞成面积段下移,最小户型为85㎡,目前已知的较大户型为116平方米改善三室户型。户型面积段的下移为目标进入该区域的客户进一步降低了门槛。按照目前21000元/平方米均价计算,总价将从170万起步到250万之间。该面积段是2018年年末到2019年一季度天津市场最为火爆的总价段,相比区域内其他项目,路劲·赞成目标客群明显要细分的多,而在面积段下移、总价极具竞争力之外,海河教育园又拥有者诸如配套、环境以及教育的区域资源,相教于北辰、西青这是目标客群难以拒接的优势。

路劲·赞成116㎡户型

路劲·赞成86㎡户型

大区解决家庭的教育、出行、商业、医疗等基础需求,项目内部则着眼于客户的针对性需求。项目园林以健康、年轻为核心,让园林与人可以充分互动,三个绿色景观轴与两个塑胶荧光夜跑道形成“三轴两环”,不同风格的宅前景观构成多个景观组团,配合人车分流,形成与周围环境相互隔离又保持联系的景观环境。值得一提的是,下凹式绿地透水铺装、雨水花园等“海绵城市”技术将会大幅提升舒适度。秘密君以为这一点对于海河教育园来说,来的稍微晚了一点,当年我们泡在暴雨中的人们是多么羡慕生态城。

秘密君一直有个观点是:城市发展到一定阶段,追求生活品质的人群会追逐优质环境而向外移动,城市外围适当距离内,会形成几个生态、科技、健康等特点的宜居区。目前来看,海河教育园区整体规划、区位置优势、生态低密、配套资源都是环城宜居带上最为优势的区域,在海教园的开发历程中,不乏优质的开发企业推动这个区域的发展,而路劲·赞成则以溯源精神内核抓住了这个区域的特质也抓住了被这个特质所吸引的人。

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