天津刚需门槛升级 150-200总价到底能在哪买房?

现在的天津房价，问起10个人9个会说贵。从2016年到2019年，3年时间，天津房价经历了“大起大落。

“大起”是指房价，2016年金三银四后几乎全市都翻倍上涨的房价给没买房的人留下了不可磨灭的“心理阴影”；“大落”是指买房人，抱着房价再次暴涨心态的投机者，在这次长达3年的购房调控中终于“熄火”了。

房价刚翻倍上涨的时候，很多人内心不接受，钱袋子更不接受了。但是经过这2年的沉淀，不接受也得接受，天津刚需总价“门槛”已经进入150万大关。

150-200万 刚需总价“新标准”

对于买房人来说，置业是一个“看钱下菜”过程。手里有多少首付，能承受多少月供，根据这些计算出所能承担范围的总价，才能选择区域位置，最后从区域中选择各方面都符合要求的房源。

从房价上来看，2018年1月天津新房成交价格为14368元/㎡，到12月天津新房成交价格就达到了16145元/㎡。根据数据显示，今年6月份，天津新房成交均价为16471元/㎡，环比上涨1.59%，同比上涨1.20%。

成交面积上，2018年上半年成交面积段占比较高的是100-120㎡户型，占23%；2019年上半年成交面积段占比较高的是也是100-120㎡户型，占25%，同比增加2.7%。从市场的实际需求出发，现在买房人在选择户型时不再一味的追求低总价、小户型，因为现在买房人对户型的居住功能性和舒适度要求提高，太小的户型不能满足居住需求和隐私保护。所以置业新房的刚需买房人，越来越关注的100㎡以上的小三室。

数据显示，2019年上半年，天津成交总价区间中占比较高的150-200万元，2018年上半年也是如此。

从成交均价和成交面积两个房价看，均价15000-20000元/㎡、户型100-120㎡成为了现在天津刚需们新房选择的主流需求，总价约150-200万，成了现在刚需们普遍能接受的置业价格。

150-200万总价 买房能选哪？

对于在天津置业的刚需者来说，环城四区太贵买不起，远郊五区太远没兴趣，环城四区成了主要的刚需“战场”。今年6月，环城四区中的新房成交均价在14432-22831元/㎡之间。从低到高，分别是津南区、东丽区、北辰区、西青区。

再细化一下，环城四区的众多板块中，均价在15000-20000元/㎡之间的区域有津南区的咸水沽；东丽区的华明镇、东丽湖和军粮城、北辰区的小淀和大张庄、西青区的张家窝还有部分房源单价在2万以下。

1、津南区

津南虽然是海教园板块最热，但是综合来看房价和配套都能满足刚需的其实是咸水沽板块。咸水沽是津南传统核心区，月坛商厦等商业配套早就为区域聚齐了人气。板块内规划地铁1号线东延、6号线南延线，加上天津大道、津沽公路、津港高速三条主干道，出行方便，大大拉近了和市区的距离。

重要的是，咸水沽目前在售的楼盘总价都不高，包括富力又一城、世茂璀璨公园、蓝光雍锦香颂等，高层均价在13000-15000元/㎡左右，小户型总价百万就能置业，大三居也不到200万，性价比较高。

新城和兴府是即为咸水沽板块的惠安花园三期，是新城控股与和兴集团合作开发，共规划有9栋住宅948套，产品以小高、高层为主，开盘时间待定。

新华城市广场沽上江南高层高层均价15000元/㎡，主要户型为90㎡、108㎡、132㎡、146㎡。

富力又一城五期高层4号楼、5号楼、14号楼、15号楼在售，户型面积为90㎡、137㎡、148㎡，90㎡户型均价14000元/㎡，预计2020年9月交房。

世茂璀璨公园整体均价15000元/㎡，洋房在售，户型建筑面积约为142㎡、157㎡。

蓝光雍锦香颂目前洋房尾盘清盘中，建面约110㎡、120㎡，均价为15000元/㎡。

2、东丽区

说起东丽区的置业板块，华明镇、东丽湖是妥妥的刚需区域，以津汉公路串联起来，每个区域优势也各不相同。

华明镇的不缺居住人气，板块内老项目很多，比如鲲栖府、大唐印象等，但是土地供应和新房供应一样，已经多年断供。华明镇本身有一定的生活配套，但是大型高端的商业配套需要共享空港的。华明镇还有个短板就是轨道交通，虽然根据市政府2013年批复的《天津市轨道交通线网规划》华明镇附近规划有规划地铁M13线和地铁C1线，但是这种地铁规划到底什么时候能兑现实在不能保证，所以在华明镇，必须配车才能保证出行的便捷度。好在华明镇整体房价不高，总价120-160左右都能选到房源。

鲲栖府二期高层在售，均价14500元/㎡，户型为94、109㎡三室，预计2020年年底入住。

大唐印象洋房在售，均价13500-14300元/㎡，主推120、140、167㎡户型。

华润橡树湾预计8月底或9月初加推小高层产品，主推80、91㎡户型，均价待定，预计2021年年底交房。

东丽湖其实从位置上看跟远郊也差不多了。东丽湖拥有12000亩的自然湖景，环境好，这是它较大的优势。借助周边空港、开发区西区、未来科技城等产业区提供大量的就业机会，吸引了很多在周边工作的买房人。说实话，如果在市区工作的人，是基本不会去东丽湖置业的，因为太远了。东丽湖的配套还需要完善，教育配套有北大附中和华侨城实验小学等，缺少城市级商业及医疗配套，不过金融街规划了一个金融小镇的概念，未来万科还会一个社区MALL。另外交通也是短板，更适合自驾，虽有几条公交线路，但车程距离较长。东丽湖整体房价可以说非常有优势，1万左右的单价，这放眼整个环城四区，确实是比较低的了。

海尔产城创世纪公馆目前小高层产品在售，在售楼座为52-56号楼，52和53号楼主推138㎡户型，54、55、56号楼主推99和114㎡户型，均价13500元/㎡。

天津华侨城天鹅堡观筑预计9月开盘，推出高层产品，具体开盘信息待定。

华侨城纯水岸锦里预计9月开盘洋房产品，具体信息待定，交房时间待定。

金融街听湖小镇洋房在售95、135、150㎡户型，均价14500元/㎡，预计交房时间为2020年9月30日。

金融街碧桂园熙湖臺洋房在售，主推96㎡三室户型和100㎡三室户型，均价13500元/㎡。

东丽区除了以上三个板块是众所周知的刚需区域，今年新兴起的军粮城板块房价总价也能在200万以内置业。这个板块起势于今年3月实地、新城两家拿地。从位置上看军粮城板块内有地铁9号线，京津城际高铁在区域内设有军粮城北站，距离两个项目直线距离仅1.2左右，是天津环城板块少有的高铁+地铁双轨道出行的板块。目前，两家项目均已亮相，分别为新城悦隽公元和实地·天津蔷薇国际。

新城悦隽公元已经开盘洋房产品，5-11层到顶，户型包括 94、110、127㎡三居室，均价13000元/㎡，总价在120-180万之间。

实地·天津蔷薇国际为纯新盘待售状态，规划为洋房、小高，同样为低密社区。

3、西青区

西青区是环城四区中发展势头较好的区域，房价也是较高的达到2万+。如今板块内新房置业的总价多数已经超过250万，达到250-300万左右了。而能够在200万左右置业的也就精武镇和张家窝还有部分房源均价在2万左右。

中交樾公馆三期小高层主推94、96、98㎡，均价18000-19000元/㎡；洋房户型为120㎡，均价21500元/㎡，一二期为现房，三期预计2020年1月交房。

津门正荣府销售展示中心已于7月21日开放，位于华苑开华道20号·智慧山艺术中心一层。项目一二期共规划有45栋洋房，7-9层到顶，主力户型面积区间80-125㎡。

社会山西苑现7层洋房在售，主推85㎡、97㎡、99㎡和120㎡户型，洋房均价20000元/㎡，项目预计将于2021年10月底交房。

融侨阳光城皓玥洋房12号楼和13号楼在售，6层到顶，1梯2户，主推118㎡四居，均价19000-20000元/㎡。

融侨方圆小高层清盘在售，11层到顶，1梯2户，主推90㎡和115㎡户型，总价160万/套起;

4、北辰区

北辰起势虽然相对其他区域晚，但是后来者居上，因为地铁5号线的开通整个铁东北路板块均价已经达到2万以上，瑞景板块发展最早，房价也已经2万以上。现在还能够200万以下置业的板块有小淀、大张庄。

小淀板块因为地铁3号线的利好“火”过一阵，距离丰产河地铁站仅1.6公里。预计后期“外环补圆”完工后，将被划入中心城区范围，区域将升级成北部新区。但是现在看，小淀城市界面相对较差，城市配套还有待完善。

新城樾风华洋房主推建面92-140㎡户型，6-7层到顶，1梯2户，均价17000元/㎡；高层主推建面83、105、120㎡户型，均价15500元/㎡；小高层户型面积为114、124㎡，均价为16500元/㎡。

融创津宸壹号高层14号楼，一共100套，户型面积88、106㎡，均价16000元/㎡。

大张庄板块位于京津塘高速、滨保高速、九园公路、津围公路围合区域内。该板块目前仍处于起步阶段，内部配套还不成熟。综合房价来看，整体均价一万出头，200万置业价格也能够有选择。

阳光城翡丽公园高层在售，7-11层到顶，户型100、119㎡三室，小高层均价12000-12700元/平方米。

绿地新里栖湖公馆一期小高层2、21号楼在售，主推118㎡户型，均价12600-13000元/㎡。二期小高层6、7、8、9、10、11号楼在售，均为11层到顶，2个单元，一梯两户，户型面积为96㎡-134㎡，均价为12500元/㎡，预计交房时间2020年9月30日。

中梁津门首府价格待定，项目规划建设1862户。

盛景华庭洋房23-24、32-34号楼在售，建筑面积约102、126、129、140、157 190㎡，均价12000-13500元/㎡，高层10、13、16号楼在售，建筑面积约124㎡，均价12000元/㎡。