可怕的预期!在天津,不要等到2018下半年买房

弄堂房子 2018-01-04 06:40:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

“房子卖不动了”、“万一我买在高点怎么办”、“2018年房价会暴跌吗”,以上是我身边普通购房者的思维,可能是顺风车司机、小区楼下的大妈或者是事业单位的同学。

“房子卖不动了”、“万一我买在高点怎么办”、“2018年房价会暴跌吗”,以上是我身边普通购房者的思维,可能是顺风车司机、小区楼下的大妈或者是事业单位的同学。

“限价就是政府在帮购房者压价”、“2018年地王项目入市一定会改变市场预期”、“2019年会是下一轮制高点”,这些观点来自资深媒体人、房企高管、业内朋友。

我的各种微信群,累计有10人次左右分享了《丁祖昱评楼市2018相信未来》课件,认真拜读后,突然意识到:信息的极度不对称导致了我们身边的普通购房者缺乏专业性指导意见,陷入了人云亦云的预期怪圈。

基于对2017年天津楼市整体数据的审慎研究,结论是,2018上半年是近2年最后的买房窗口期,如果不想高位站岗,现在买房可以提上日程了,千万不要等到2018下半年。

01房价真的降了吗?

现阶段房价仍显著高于2016年之前水平

先看一组数据,天津市2017年商品住宅逐月供销走势清晰明了。17年市场热度逐渐降温,5月份开始供大于求,价格呈波动状态。

新增面积:17年整体新增面积1386.9万㎡, 6月供应量达到峰值221.8万㎡

成交面积:17年整体成交面积1265.6万㎡, 3月成交量达到峰值184.7万㎡

成交均价:17年整体成交均价15698元/㎡,成交均价在全年呈现波动状态,前三个月成交均价不断上涨,在三月份达到峰值17236元/㎡

然而,现在房价真的降了吗?

再看一组数据,直接反映了2013-2017年天津市商品住宅逐月供销情况。我们发现,2017年整体住宅成交量下降明显,限购、限贷、限价的调控力度显现,限购前的3月份成为17年的市场高点。

但是,仔细研究你就会发现,经历了2016年的狂热与疯涨,2017年3月以后冷静、冷却下来的房价仍显著高于2016年之前的水平。

所以,降价预期会骗你,但是数字不会。

02 市区——看上去很美

环城远郊区域出清周期低于总体均值

不得不承认,老天津人是有市区情结的,同等总价段,宁可选择蜗居市区老破小,也不愿搬离到环外大平层。不过,这一观念随着新天津人的不断涌入正在慢慢稀释和淡化。

根据天津市统计局的数据,2015年,天津市常驻人口为1547万人,且在逐年增加,人均可支配收入34101元,同样连续多年增长。按照目前的流入速度,2020年左右天津将拥有1800万人口。

而天津市2017年商品住宅存量情况恰好佐证了环城远郊成为主战场的观点。通过数据研究我们发现,全市目前总存量约1415万㎡,总体出清周期12个月。

其中,市内六区存量181万平,出清周期16个月;滨海新区存量451万平,出清周期16个月;远郊区县存量449万平,出清周期11个月;环城四区存量334万平,出清周期仅8个月。

综上,依据2017年住房城乡建设部、国土资源部发布的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知,对消化周期在12-6个月的,要增加供地。市区项目地王扎堆,去化速度相对较慢也在情理之中,而环城远郊则是品牌房企争相布局,天津新增人口不约而同锁定的区域。

03 上半年以价换量抢份额

下半年地王入市抬高整体市场预期

丁祖昱新发布的观点中,至少两次点名天津。一是,潜力巨大的新一线:南京、天津、杭州、武汉;二是,看好的城市:杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

这一观点和加快步伐布局天津的诸多开发商不谋而合,尽管持续限价改变了改善客户的涨价预期,但各大品牌房企仍然坚定看好天津市场。要知道,这些品牌房企的投资团队、土拓团队都绝非等闲之辈。

2017年331新政后,改善客户市场预期掉头,观望犹豫,成交周期变长。可是,2017全年量跌价稳的成交数据再一次从事实上打破了人们的降价预期,证明了天津作为直辖市的抗跌性。

可以预判,受停工影响,明年一、二季度各大房企集中供货,可能部分房企会以价换量,从而导致市场竞争加剧,环城四区和远郊区县会是主战场,尤其是总价150万以下刚需项目将迎来正面交锋。那么,2018上半年出手买房,普通购房者仍有捡漏的机会。

然而,正如大家所知道的,尽管通过行政手段控制住了土地竞拍的溢价率,但地价仍持续在高位,未来极有可能针对地王项目,价格有针对性的放开,不搞一刀切。那么,当低地价、限价的低价房源全部去化后,2018下半年地王的入市将会彻底改变天津的价格预期,3、4季度房价可能会再次抬头,进入2019年重新回暖。即便不是2016年重现,也一定不是当前遍地都是“超级限价房”的状态。

因此,如果不是钱多任性,请不要败给预期,不要等到2018下半年再买房。毕竟,赌输的代价,都将是自己口袋的真金白银。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。