疫情稳定,十问天津住宅市场——天津中原研究院发布

01. 排名前列问：开工推迟，今年的新盘供应会减少吗？

2020年1月新房供应约59万㎡，同比下降近半。目前新房售楼处关闭，在建项目施工暂停。预计待疫情缓解后，受人员返程等因素影响，项目开发、建设等生产恢复至少需1~2月。如3月疫情得到有效控制，则新楼盘将于5月下旬至6月开始逐步放量上市。

在2019年大量结转土地未入市影响下，2020年全年供应能力充分，疫情缓解后，历史上的高价地项目延续2019年承压入市态势、同时去年以来新拿地的项目将会持续追求高周转加速入市，预计后三季度整体供应均处于井喷状态。

02. 第二问：楼市交易何时回暖？

2019年商品住宅在政策适度放松、年末降价刺激下成交量达到1306万㎡。疫情发生前2020年市场整体预期稳中有升。而当前在疫情影响下，市场交易基本中断，其对全年成交量的影响程度取决于疫情得到有效控制的时间。疫情若在3月结束，市场二三季度加大供应、控制价格换取稳定流量，预计在第二季度末市场可以恢复到正常的交易水平。

2018-2019年住宅供求价格走势

03. 第三问：已经有房企降价，今年房价走势如何？

2020年1月天津新房成交均价15751元/㎡，与2019年持平。市场主流楼盘受流量和竞争双重影响，价格压力大，近期多数楼盘启动不同幅度降价优惠政策，但未来市场价格仍以平稳走势为主。同时高端项目、历史高价地销售备受压力，限价可能点式放松。

04. 第四问：库存有多少？压力在哪里？

2020年1月天津新房库存约2005万㎡，去化周期约17个月。当前市场库存分化显著，环城及滨海热点板块流量大，库存整体平衡，远郊库存累加且未来土地供应充分，其中宝坻区压力较大。预计疫情后，多数房企将加速推盘，库存将加速入市，但目前远郊市场规模受限，客户观望情绪蔓延，如无更具吸引力的政策刺激短期内仍难破局。

05. 第五问：市场格局是否会出现新的变化？

2019年市区流量型产品总价区间为300-500万，尽管积压的改善客户逐渐入市，但入市需求以初改为主。高总价产品仍面临去化压力。预计2020年整体市场格局延续，新增供应产品定位持续向初改和主流改善转变。

环城四区市场重心地位巩固，但竞争一体化趋势加剧，同时需求刚需化特征延续，总价继续下探。远郊在京津冀一体化和持续城镇化的利好下，有望维持稳定市场容量。滨海新区作为天津市外来人口最集中的区域，市场活力主要取决与疫情后人口迁移的变化趋势。

06. 第六问：刚需和改善会走向何方？

疫情影响下整体经济环境压力增大，特别是解决了超过85%社会就业的民企压力增大。经济形势影响主流客户购买力和购买意愿，短期看客户总价承受力将有一定程度的下降。从2019年成交结构来看，占市场75%左右的刚需客户总价承受能力由200万向180万下探，预计2020年受疫情影响或将进一步下探。

受一季度停工延期影响，新房交付延期，上半年二手房成交将回暖。受二手房成交轮动影响，下半年市区改善需求或将迎来一轮新行情。

07. 第七问：购房者变年轻了，房企该如何应对？

中原研究院认为：九零后客户将成为市场主流，疫情对生活方式的影响将逐步呈现。物业管理水平、绿色健康社区、人性化服务等成为2020年客户购房关注要素 。房企的物业管理水平在疫情蔓延期间被推到了影响业主生活质量甚至生命安全的排名前列线，构成疫情防控的基础环节。物业品牌打造、精细化管理、人性化服务将成为客户置业决策的新关注点。

08. 第八问：二手房是楼市晴雨表，2020阴转晴或多云？

2019年中心城区土地成交规模仅占全市的5%。目前中心城区新房供应主要以历史高价地项目和定位高端改善的项目为主，面向初改和主流改善的项目较少。

2020年在疫情影响下，项目供应延期，主要供应将集中在后三季度释放，而疫情影响下居住痛点被放大的改善客户在缺少释放标的的情况下可能转向二手房市场，预计上半年城市核心区二手房成交将出现回暖，房龄较新，物业管理较好的二手社区在改善市场上更受欢迎。

09. 第九问：高杠杆高周转还能持续吗，房企路在何方？

疫情影响下，房地产市场政策、融资、供需、竞争等多维因均发生变化：2020年整体房地产政策或将选择性宽松，但“房住不炒”核心基调不变。在融资环境压力不减、阶段性供应放量、全年销售周期被疫情压缩等多维因素影响下，快速销售回笼资金将成为房企核心诉求。同时在现金流压力影响下，成本的控制重要性凸显，项目开发必然走向精细化操作。中原研究院认为：合理分期控制投入，精细化利用现金流，“以销定产”或将成为主流的投资模式。

10. 第十问：真正的渠道是什么？未来销售靠什么？

当前线下销售陷入停滞，房企被迫全面转向线上营销，客户的注意力被大量信息冲击、分散。预计疫情结束后，市场秩序的恢复仍需一段时间，售楼处的到访量、传统营销方式的效果将大打折扣，渠道销售仍将是市场主流。但在楼盘竞争加剧、信息轰炸、客户结构变化、线上信息覆盖面广但转化率低等背景下，如何提高转化率将成为影响销售的主要因素。经纪人的专业水平将成为影响成交的关键因素。中原研究院认为，未来的销售将回归社区、植根于社区，门店和经纪人是接触社区和客户的终端，真正的渠道是好的门店和经纪人。