价格洼地在哪?天津11月房价地图发布,最低仅需8字头...

天津楼市深度报道 2019-11-25 16:45:49
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送走了双十一,即将迎来双十二,最近无论线上还是线下, “打折、优惠”这类的字眼随处可见。对于楼市而言,同样如此!

最近几个月,天津楼市无论是品牌房企还是小开发商都纷纷加入“打折、优惠“大军,通过各种方式来吸引购房者。

这种信号也传递出:楼市降温明显,市场进入横盘期。

那么在现在楼市横盘期,天津新房价格到底怎样呢?哪里是洼地呢?为了让大家及时了解天津真实的房价水平,血拼哥统计了2019年10月天津市区及环城新房成交均价,以及各区在售新房(住宅及居住型公寓)价格情况以供大家参考!

和平区

11月和平区新房均价50000元/㎡,整体来看和平区各板块的房价依然很坚挺。

一提起和平区,“市中心CBD”“教育资源NO.1”“天价房价”这些词一定脱口而出。可是占据天时地利人和的大和平,目前现状是新房供应稀缺,高价地限制项目入市,后续土地供应跟不上。

目前和平区在售新房掰着手指都能数过来,除了已经卖了六七年的泰安道五大院,就是公寓产品,还有一类就是迟迟未有动静的项目,如天房大沽北路地块天津天成等。市场上在售的主要以大户型、公寓产品居多。

和平翰林公馆、融创星河和平印、四季汇等公寓都主打精装、走高端路线,均价最低还要55000元/平。这些项目虽然有一些小户型,但总房款压力很大。

可见,和平区妥妥的是改善型购房者的天下。

最低置业门槛为中核·阅和平,罕见的70年住宅,项目距离鞍山道小学较近,目前仅少量房源在售,54-76平米,均价55000元/㎡,总价317万/套起。

南开区

南开11月新房均价 48384 元/m² 环比上月增长 ↑ 1.12%,其中鞍山西道白堤路板块均价领跑南开区,目前该板块内金地阅千峯项目在售,均价59000元/㎡。黄河道板块位居第二,板块内项目主要有南开1911、正荣·紫阙这两个项目。总体而言,这两个板块及板块内项目各方面的优势都很突出。

其实,南开区属于自带流量的一个区域,关于区域的优势不用过多赘述。用两个标签便能形容南开区——“地王“多,房价贵。

但不管怎样,南开楼市的产品定位已经从原有的刚改模式,开始向“大户型”纯改善和持有型的产品系迈进,客群也在逐渐分化。

梳理片区内项目,几个重量级项目如南开1911、正荣·紫阙、金地阅千峯、保利云禧也已相继入市;除此之外,还有天房的迎水道地块、天保的天拖二期地块、绿海小客地块以及融创泽川路地块等这些筹谋已久却迟迟未面市的地块。

未来这些待售项目全部入市后,南开必将掀起天津楼市又一场“顶级之战”。

最低的置业门槛是天塔喜马拉雅,居住型公寓,最小户型52平米,均价41000元/㎡,全装修交付,总价213万起。

河西区

河西区11月新房均价41576元/㎡,从各板块均价数据来看,大部分板块新房均价均迈入4万+的行列,友谊路板块更是以46250元/㎡的价格领跑河西区,该板块内宾西路5号新房在售,此项目已于2019年11月16日加推洋房5#号楼,加推户型185㎡,225㎡,均价64000元/㎡,共计加推21套房源。

此外,除了体院北及新八大里板块均价持平以外,其余各板块均有不同程度的下跌。

从近几个月的成交数据来看,8、9月河西区成交量已成为市内六区的“第一”成交大户。河西区目前在售产品种类丰富,公寓、高层、洋房全都有。

最低的置业门槛是天津湾海景文苑,居住型公寓,民水民电有燃气,最小户型60平米,精装交房,均价30000元/平米,首付45万起。

价格标杆是宾西路5号,主推大户型,高层145㎡,均价49000元/㎡;洋房180㎡,均价64000元/㎡。

河东区

河东区11月新房均价38071元/㎡,环比上月下跌1.48%。整体而言,河东区板块差异拉大价差,房价呈阶梯状。

第一梯队当属无尽风光的海河沿线。凭借稀缺的临河资源,海河东路及延长线附近吸引了一大批实力雄厚的品牌房企聚集,嘉里、中信、中粮、住宅集团、招商、恒大、金茂等,成为河东区高端物业最集中的板块。

目前区域内最贵的项目为海河边的海河金茂府,高层60000元/㎡,洋房65000元/㎡。

再来看看第三梯队的卫国道沿线,这条河东区尤为重要的主干道边上,这一片区目前仍是大量刚需和部分改善型客户的置业板块。板块内集中了瀚澜苑、路劲太阳城等盘。这一板块中最便宜的项目为路劲太阳城项目,均价28500元/㎡。

最近,又有河东区又有一个新看点——位于中山路板块的纯新盘凯旋门。该项目主推80、86平米两居室和100、130平米三居室,预计均价25000-30000元/平米。

按均价粗略估算,80平米户型最低总价仅约200万元/套。在市区改善盘“横行”的当下,凯旋门总价200万即可入住市区新房,刚需购房者不妨重点关注下这个项目。

河北区

河北区11月新房均价36355元/㎡,环比上月持平。

河北区近年来拆迁力度不小,据新闻报道,上半年共有22个片区均在征收范围内,这也意味着河北区未来土地储备丰富。

今年5月份之前,市区一共卖出了3宗宅地,河北区占据两宗,即国印二期、三期地块,成交总价19.45亿元,且拿下了今年一季度的单价地王。

除此之外,河北区国印四期、张兴庄一期、三十五中一期、王串场二十四段、建昌道等地块均在出让计划之中,未来片区发展潜力不可小觑。

从在售项目情况来看,产品种类丰富,有公寓、高层、洋房,刚需盘及高端改善盘均涉及。

片区内天花板盘为中冶德贤华府,均价38000-43000元/㎡,高层产品在售,户型为109-157平。

除去公寓项目,片区内最低置业门槛为天房北宁公园,均价29300元/㎡,高层产品71-106平在售,总价290万起。

红桥区

红桥区11月新房均价38000元/㎡,环比上月下跌5.59%。

红桥区作为天津老牌的市内六区之一,拥有大片传统甚至老旧的居住区,地缘性客群改善需求旺盛。

另一方面,红桥区一直内称为市区的价格洼地,这也使得天津市其他各区,甚至外地已获得购买资格想落户市区的购房者们,都对其举首戴目。

从配套来看,红桥区配套非常完善,三条地铁贯穿其中,西站副中心的打造,更是大大提升了区域价值。此外,红桥区的商业、教育、自然资源等配套也均比较丰富,如水游城商业区,河北工大,子牙河、南运河、北运河三条河流景观配套等等。

另外从片区内土地储备来看,今年6月,红桥区在世界侨商项目与商品博览会上,近140万方宅地集中亮相,其中包括西于庄地块、西站地块、运输六厂等重点地块。

待这些地块入市后,板块内将面临着巨大变革,区域市容市貌、居住品质也将迎来蜕变。

目前红桥区在售楼盘有公元大观、北岸中心、泰达城河与海、惠灵顿国际社区等。

最低置业门槛为九和府,均价25000-26000元/㎡起,高层89、115平在售,总价222万起。

西青区

据中指院数据显示,2019年9月,西青区新房共计成交712套,成交面积约7.93万平米,均为去年同期的两倍。尽管在市场横盘期,西青区“环城一哥”的地位仍然不可撼动。

西青主要分为张家窝、中北镇、精武镇、梅江、杨柳青这几大板块。

张家窝经过这几年的发展,已经成为继中北镇之后的又一个当红板块,因为南站地铁和高铁的加持,该板块价值大大提升,同时也吸引了众多知名开发商万科、保利、金地等等。他们的进驻不仅完善了区域内配套的建设,更拉动了区域内的房地产市场。

再来看看精武镇板块,该板块早期以回迁房及房龄很老的二手房为主,还有少部分如小镇西西里、恒益隆庭小区等次新房。2017年以后金地进驻,连落两子——金地艺墅家和金地艺英里,万科紧随其后开发建设了万科西庐项目。

中北镇就不用多介绍了,作为西青区最早的网红板块,发展至今配套成熟,商业齐全,永旺、宜家等均坐落在此。这也催高了房价,片区内部分在售新房价格已接近30000元/㎡。

杨柳青板块旅游资源丰富,环境优美,但是最大的硬伤就是交通不便,这也使得片区内楼盘去化较慢。

整体来看,西青区在售项目众多,产品为小高层、高层、洋房、别墅,购房者可选择类型丰富。价格在17000-45000元/㎡之间,刚需、刚改、纯改善需求均可满足。

目前片区内最低置业门槛为华侨城碧桂园天境,该项目均价17500元/㎡,高层83平户型,总价145万。

津南区

津南区是环城四区中价格最便宜的一个区,11月均价仅15300元/㎡。板块间价格差异大,比如天嘉湖等板块新房均价不足万元,有学区傍身的海教园价格在2万多左右。

每一个板块,都有不同的特点、功能定位不同、面向客群不同,当然也就决定了市场前景的差异化。

咸水沽板块,对于刚需客户来说,是个不错的选择,而且配套的成熟度较高,生活氛围比较浓郁。但是,近年来鲜有新盘出现。

海教园板块,有利好政策扶植的新型居住板块,区域内天南大等高校聚集,吸引大部分教职工及家长购房,再加上南开九年一贯制学区的配建,促进板块内价值飞升,但是生活配套亟需完善,以及需要警惕交房后学生数量过度饱和问题。

辛庄板块曾在2016年迎来一波高潮,新房市场供不应求,此后一直表现的不温不火,鲜有宅地出让。近日片区内首创·禧悦翠庭迎来首开,官方数据披露,所推出的132套高层房源去化约六成,一日劲销2个亿。

目前区域内最低置业门槛为大唐盛世,高层85-115平在售,均价8000-8500元/㎡,按最小面积85平,均价8000元来算,总价仅需68万,置业天津纯上车盘。

北辰区

从9月份开始,北辰区内大部分新房开始不同程度的打折、降价,推出不少特惠房,比如融创臻园、融创璟园、龙洲道188号、大运河府等都有特惠房。

从数据上来看,11月新房均价18430元/㎡,环比上月下跌0.95%。

北辰区板块众多,分为瑞景、铁东路、大张庄、宜兴阜等板块,整体来看,各个板块基本连成一个整体。

从2016年开始,北辰进入快速发展时期,土地市场接连出货,带动二级市场有了相当的大的发展,也得到了众多品牌开发商的热捧。但不可否认的是,北辰区距离发展成熟还有很长一段路要走,除核心区板块外,其余板块的商业、交通配套等亟需完善。

目前北辰区在售新房有27个,产品涉及小高层、高层、洋房等产品,其中热销盘未来城项目可谓是今年的网红盘,在市场横盘期,依旧取得不错的去化成绩,目前该项目高层、小高层在售,均价在20500-23000元/㎡之间。

区域最低置业门槛为中梁津门首府,该项目位于大张庄板块,该板块刚刚起步,从位置上来说,距离市区较远,但是规划有地铁10号线。目前该盘高层及洋房产品在售,均价11480-12500元/㎡,最低总价144万起。

东丽区

东丽区11月均价18804元/㎡,环比上月上涨1.1%。区域内比较热销的新房项目有:万科民和巷、天津华侨城天鹅堡观筑、融创融园、融创城等盘。

东丽区分为东丽湖、华明镇、津滨大道、新立、张贵庄、军粮城等多个板块。

东丽湖以自然资源为买点,吸引了追求生活品质的置业者的关注。在产品类型方面,东丽湖板块主要以洋房、高层及别墅产品为主,刚需及改善需求均可满足,目前板块整体均价在11812元/㎡左右。但目前仍在存在交通不便这个短板,虽然规划了地铁,但兑现时间不可控。

华明镇则是东丽区重点发展的板块,板块内新房项目有华润橡树湾、金泰丽湾、天房锦园等刚需盘,均价16000-19000元/㎡。

津滨大道板块早期发展迟缓,2016年融创先后落子该板块,近百万平的大盘规模,带动板块整体升级,目前板块内新房项目均价26000-37000元/㎡。

再来说说军粮城板块,该板块新房项目较少,但后期还有大批宅地待入市,待这些地块入市后可促进周边配套升级,目前板块内实地天津蔷薇国际待售,在售项目仅新城悦隽公元,均价11000-13000元/㎡,该项目规划主打低密住宅,刚需群体不妨关注。

新立板块,据披露后期将至少有7宗宅地待出让,且均以低密洋房为主。同时新立板块未来将大力发展配套建设,新建学校、公园、菜市场等,再加上现在的轻轨新立站的扶持,未来值得期待。目前板块内在售的有万科民和巷,均价22000-23000元/㎡。

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