大户型变小户型? 沉寂4年后天津这个“地王”项目终于要开盘

天津楼市的2016年是不折不扣的“地王年”，土地单价纪录刷新之快少有。

在天津，和平区就相当于“宇宙中心”，只要供地必然成地王。

犹记得2016年沧州天成以9.9亿元总价、溢价率132.4%竞得和平区宅地，楼面价38976元/平米，创下了当时天津住宅用地单价之最，后来名字叫天津天成，据说，当时开发商“放话”这个项目要卖到10万+。

然而，理想很丰满，现实很骨感，该项目还没等到开盘就等来了“限购信贷限价”的政策严控，至今，仍未开盘。

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其实，在2017年“331调控”政策之前，天津楼市就像个圈，调控-救市循环着来。2016年也堪称天津史上最强“救市年”，两成首付、房贷八五折成功让全城房价翻了个翻。

不管本地的、外地的各大房企看到了天津房价上涨动力，纷纷进驻，闭着眼睛“狂举牌”的豪迈气势让土地市场的高溢价成交都见怪不怪了。

这个时候大家对楼市的信心还是很足的，就算是到了2018年，“住房不炒”不断重申下业内外对天津楼市还是乐观的，大家笃信2019年调控放松会像往常一样如期到来。

然而，都到了2020年也没等来限购限贷的放松，却等来了疫情，瞬间让楼市“千里冰封，万里雪飘”。大家意识到，楼市的“圈”或许要变成“线”了，稳定才是未来楼市的主旋律。

那些从2016年拿地之后就坐等市场好转的地王，不得不开始他们的“求变”之路。

天津天成也终于在等了四年之后改名天成和平里（以下称天成和平里）准备入市，预计今年6月开盘，目前价格还未释放。

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天成和平里位于和平区南京路258号巨贝大厦北侧，项目整体占地约1万平米，地上总建筑面积约2.79万平米。

从2016年到2020年，在这四年的煎熬和等待中，让我们以时间为轴，看看天成和平里的 “改变”之路。

2016年9月，刚拿完地还“意气风发”的天成和平里体验中心在丽思卡尔顿酒店开放，当时媒体报道称，看房服务堪称先进，需要提前24小时预约才能看房，关于项目的介绍都是高科技、高品质的标准。

2017年3月1日，天成和平里在规划局网站公布项目产品信息，由2栋31层的高层及1栋7层洋房组成，2梯2户，共132套房，户型面积约为160-200平米，精装修，其余信息待定。

据了解，当时该项目计划在2017年9月开盘，万万没想到赶上了楼市调控，由于新房限价，这个曾打算单价卖10万+的项目最后获批的备案价是7万元/平米。

接着就是长达两年的沉默期，直到2019年5月30日，天成和平里与和平时光“置换土地”事件让大家的目光短暂聚焦。

根据天津土地交易中心发布的公告：将津和田（挂）2015-147号地块（天津天成）中土地与该项目北侧和平时光（宜天花园）内绿地进行置换，并对地界进行调整，规划用地性质、规划条件不变。

据悉置换的原因是和平时光业主维权，觉得天成和平里离他们居住的地方太近，高层又太高，挡住了他们的采光。

不过很快这件事就得到解决，置换后天成和平里整体地块“下挪”，这样在天成和平里与和平时光中间就有了一块公共绿地。

果然，同年8月（2019年8月2日），天成和平里出了新的规划，上述绿地规划显示在两个项目中间，产品信息也发生变化。

根据规划图显示，天成和平里还是共3栋住宅，2栋高层从31曾到顶变成29层到顶，1栋7层到顶的洋房，社区东侧规划为幼儿园，并且在东北角设置了幼儿园专用入口。 

从经济技术指标表中并未看到具体户数以及住宅建筑面积，因此暂时无法估算出户均面积。

不久前血拼哥得知该项目为了适应市场，要改做小户型。于是血拼哥致电售楼处，得到的消息是要推出89平米的两居室和120平米的三居室，价格还没定。

据悉天成和平里预计2023年6月完工，今年才开始施工。目前销售中心正在建，预计5月中旬亮相后可以去看房，销售中心位置在和平区南京路239号宏瑞广场一层。

天成和平里销售中心位置

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△施工现场

△营销中心

△营销中心外围

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我们都知道，和平区的教育水平和数量在天津是十一数二的，但是由于一处房产6年只有1个学籍名额，导致在售的重点学区房源量大幅减少，而购置学区房的需求持续增加，供需比严重不平衡，使得和平区学区房均价一直较高。

所以，和平区的核心置业需求其实是学区，最开始天成和平里释放的大户型产品在2016年市场爆发期间或许能被消化，但是2020年显然“学区+小户型”才是和平的核心竞争力。

细数天津和平区的在售新房，数量少、价格贵，可选的住宅和居住型公寓目前只有2个，特点泾渭分明。

首先是以小户型、学区房为卖点的和平翰林公馆和中核阅和平，优质的契合了购房者的心理，走量速度快。目前和平翰林公馆目前高层在售，均价60000元/㎡，户型面积为43-144㎡之间，预计2021年9月30日交房；中核阅和平才短短一年多已经售罄了。

然后我们来看一下走高端、大户型改善类型的招商津湾天玺、泰安道五大院，去化速度缓慢，以年来计算。目前招商津湾天玺高层在售，面积约174-371㎡，均价40000元/㎡；泰安道五大院售罄，不过同样是售罄，这个项目用了很多年。

最后就是即将入市天成和平里和仍没动静的大沽北路地块。

大沽北路地块也不简单。2016年6月28日，天房集团以总价102亿元、住宅楼面价47686元/平米的价格拿下了位于和平区大沽北路地块，成为和平区的新地王。当时的招商文件中显示，这里“未来将着力打造成核心金融中心及高品质居住社区”，然而同样经历四年等待，至今还没有丝毫动静，也曾网传会转手其他公司，不过最终都归于沉寂。

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说完了新房，我们再来看看天成和平里和周边的二手房。

根据地图位置可以看到和平时光（宜天花园）就位于天津天成北侧，二手房在售均价约54460元/平米，对天成和平里的房价有一定参考。

其实从整体看，和平区的新房供应太少了，主要的成交战场还是在二手房，所以了解区域的房价走势和供需关系是必要的。

截止2020年4月，天津和平区二手房的挂牌价达到56509元/平米，尽管疫情影响让区域房价有所波动但是整体稳定，这是因为和平置业需求的特殊性，基本买房的都是有明确的目标，为了学区。

从供需上看，4月天和平区的带看和房源新增都有了明显的上升，只要学区还在，和平的置业内需就在，那么买房和卖房就会形成循环流动，促进市场的成交和带看。

再说回天成和平里，目前这个项目对口的学校还没定，期房不划片，不过项目周边的学校有鞍山道小学、万全小学，它的“邻居”和平时光是划给了鞍山道小学。据销售透露目前正在跟政府交涉，到底是划给鞍山道小学还万全小学，还是个未知数。

总之，天成和平里终于要开盘了，让我们一起见证这个地王的“入市”。