大户型变小户型? 沉寂4年后天津这个“地王”项目终于要开盘

天津楼市深度报道 2020-05-11 09:28:12
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终于等到你

天津楼市的2016年是不折不扣的“地王年”,土地单价纪录刷新之快史无前例。

在天津,和平区就相当于“宇宙中心”,只要供地必然成地王。

犹记得2016年沧州天成以9.9亿元总价、溢价率132.4%竞得和平区宅地,楼面价38976元/平米,创下了当时天津住宅用地单价之最,后来名字叫天津天成,据说,当时开发商“放话”这个项目要卖到10万+。

然而,理想很丰满,现实很骨感,该项目还没等到开盘就等来了“限购信贷限价”的政策严控,至今,仍未开盘。

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其实,在2017年“331调控”政策之前,天津楼市就像个圈,调控-救市循环着来。2016年也堪称天津史上最强“救市年”,两成首付、房贷八五折成功让全城房价翻了个翻。

不管本地的、外地的各大房企看到了天津房价上涨动力,纷纷进驻,闭着眼睛“狂举牌”的豪迈气势让土地市场的高溢价成交都见怪不怪了。

这个时候大家对楼市的信心还是很足的,就算是到了2018年,“住房不炒”不断重申下业内外对天津楼市还是乐观的,大家笃信2019年调控放松会像往常一样如期到来。

然而,都到了2020年也没等来限购限贷的放松,却等来了疫情,瞬间让楼市“千里冰封,万里雪飘”。大家意识到,楼市的“圈”或许要变成“线”了,稳定才是未来楼市的主旋律。

那些从2016年拿地之后就坐等市场好转的地王,不得不开始他们的“求变”之路。

天津天成也终于在等了四年之后改名天成和平里(以下称天成和平里)准备入市,预计今年6月开盘,目前价格还未释放。

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天成和平里位于和平区南京路258号巨贝大厦北侧,项目整体占地约1万平米,地上总建筑面积约2.79万平米。

从2016年到2020年,在这四年的煎熬和等待中,让我们以时间为轴,看看天成和平里的 “改变”之路。

2016年9月,刚拿完地还“意气风发”的天成和平里体验中心在丽思卡尔顿酒店开放,当时媒体报道称,看房服务堪称顶级,需要提前24小时预约才能看房,关于项目的介绍都是高科技、高品质的标准。

2017年3月1日,天成和平里在规划局网站公布项目产品信息,由2栋31层的高层及1栋7层洋房组成,2梯2户,共132套房,户型面积约为160-200平米,精装修,其余信息待定。

据了解,当时该项目计划在2017年9月开盘,万万没想到赶上了楼市调控,由于新房限价,这个曾打算单价卖10万+的项目最后获批的备案价是7万元/平米。

接着就是长达两年的沉默期,直到2019年5月30日,天成和平里与和平时光“置换土地”事件让大家的目光短暂聚焦。

根据天津土地交易中心发布的公告:将津和田(挂)2015-147号地块(天津天成)中土地与该项目北侧和平时光(宜天花园)内绿地进行置换,并对地界进行调整,规划用地性质、规划条件不变。

据悉置换的原因是和平时光业主维权,觉得天成和平里离他们居住的地方太近,高层又太高,挡住了他们的采光。

不过很快这件事就得到解决,置换后天成和平里整体地块“下挪”,这样在天成和平里与和平时光中间就有了一块公共绿地。

果然,同年8月(2019年8月2日),天成和平里出了新的规划,上述绿地规划显示在两个项目中间,产品信息也发生变化。

根据规划图显示,天成和平里还是共3栋住宅,2栋高层从31曾到顶变成29层到顶,1栋7层到顶的洋房,社区东侧规划为幼儿园,并且在东北角设置了幼儿园专用入口。 

从经济技术指标表中并未看到具体户数以及住宅建筑面积,因此暂时无法估算出户均面积。

不久前血拼哥得知该项目为了适应市场,要改做小户型。于是血拼哥致电售楼处,得到的消息是要推出89平米的两居室和120平米的三居室,价格还没定。

据悉天成和平里预计2023年6月完工,今年才开始施工。目前销售中心正在建,预计5月中旬亮相后可以去看房,销售中心位置在和平区南京路239号宏瑞广场一层。

天成和平里销售中心位置

△施工现场

△营销中心

△营销中心外围

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我们都知道,和平区的教育水平和数量在天津是十一数二的,但是由于一处房产6年只有1个学籍名额,导致在售的重点学区房源量大幅减少,而购置学区房的需求持续增加,供需比严重不平衡,使得和平区学区房均价一直较高。

所以,和平区的核心置业需求其实是学区,最开始天成和平里释放的大户型产品在2016年市场爆发期间或许能被消化,但是2020年显然“学区+小户型”才是和平的核心竞争力。

细数天津和平区的在售新房,数量少、价格贵,可选的住宅和居住型公寓目前只有2个,特点泾渭分明。

首先是以小户型、学区房为卖点的和平翰林公馆和中核阅和平,完美的契合了购房者的心理,走量速度快。目前和平翰林公馆目前高层在售,均价60000元/㎡,户型面积为43-144㎡之间,预计2021年9月30日交房;中核阅和平才短短一年多已经售罄了。

然后我们来看一下走高端、大户型改善类型的招商津湾天玺、泰安道五大院,去化速度缓慢,以年来计算。目前招商津湾天玺高层在售,面积约174-371㎡,均价40000元/㎡;泰安道五大院售罄,不过同样是售罄,这个项目用了很多年。

最后就是即将入市天成和平里和仍没动静的大沽北路地块。

大沽北路地块也不简单。2016年6月28日,天房集团以总价102亿元、住宅楼面价47686元/平米的价格拿下了位于和平区大沽北路地块,成为和平区的新地王。当时的招商文件中显示,这里“未来将着力打造成核心金融中心及高品质居住社区”,然而同样经历四年等待,至今还没有丝毫动静,也曾网传会转手其他公司,不过最终都归于沉寂。

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说完了新房,我们再来看看天成和平里和周边的二手房。

根据地图位置可以看到和平时光(宜天花园)就位于天津天成北侧,二手房在售均价约54460元/平米,对天成和平里的房价有一定参考。

其实从整体看,和平区的新房供应太少了,主要的成交战场还是在二手房,所以了解区域的房价走势和供需关系是必要的。

截止2020年4月,天津和平区二手房的挂牌价达到56509元/平米,尽管疫情影响让区域房价有所波动但是整体稳定,这是因为和平置业需求的特殊性,基本买房的都是有明确的目标,为了学区。

从供需上看,4月天和平区的带看和房源新增都有了明显的上升,只要学区还在,和平的置业内需就在,那么买房和卖房就会形成循环流动,促进市场的成交和带看。

再说回天成和平里,目前这个项目对口的学校还没定,期房不划片,不过项目周边的学校有鞍山道小学、万全小学,它的“邻居”和平时光是划给了鞍山道小学。据销售透露目前正在跟政府交涉,到底是划给鞍山道小学还万全小学,还是个未知数。

总之,天成和平里终于要开盘了,让我们一起见证这个地王的“入市”。

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