现在的房子哪还有什么性价比?不如我们聊聊这个190万起的板块

搜狐焦点天津站 2019-06-17 10赞
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直言不讳的讲,现在的房子哪还有什么性价比可言?但是作为刚需,不管有没有性价比你都得买,所以不如我们来聊聊鄙人前段时间去探盘过的区域吧……

前两天我狐买房群有新朋友问:给推荐下性价比高的项目吧!这一问就让八阿哥陷入了沉思……直言不讳的讲,现在的房子哪还有什么性价比可言?但是作为刚需,不管有没有性价比你都得买,所以不如我们来聊聊鄙人前段时间去探盘过的区域吧——西青区李七庄环外板块,众所周知,该区域近年来一直不温不火,很少有土地及新房进入市场,然而从与市区的相对位置来说,完全可与中北镇、梅江南等板块一搏,下面就请跟随八阿哥的jio步,从板块近年概况、销售状况、周边配套、二手房价等角度全面了解一下最新的李七庄现状吧!

近年新房市场历程

自从几年前五矿榕园、宏城御溪园陆续售罄之后,李七庄环外板块很长一段时间都没有新盘入市,直到2016年8月,国兴融泰城历经多次延期后,终于以13600元/平米的均价首开2栋高层随即售罄,自此,该区域再次陷入沉寂…2018年6月14日,区域内两宗宅地分别被金地和万科两家房企摘得,楼面价均在10200元/平米左右,03号地建成项目为艺英里,04号地建成项目为锦庐(详见下表)。

同年9月末,国兴融泰城终于千呼万唤始出来,推出了2栋高层,均价18000元/平米。出人意料的,拿地不足半年时间,锦庐和艺英里分别于同年11月27日及11月30日首开,锦庐小高层均价20500元/平米,艺英里小高层最低单价18500元/平米,洋房最低单价20000元/平米……

项目销售状况

国兴融泰城由天津天富融盛房地产开发有限公司开发,项目小高层3、12号楼已于五一加推,均为11层到顶,1梯2户,户型为92、93平米三居室,3号楼毛坯,均价21000元/平米;12号楼精装,均价22000元/平米,预计2020年10月31日交房;另有前期开盘的小高层房源,户型及价格相同。项目高层小高层已全部开盘,仅剩洋房待售,5-8层到顶,1梯2户,户型为93-125平米,预计2020年年底交房。项目共2004个停车位,地上368个,地下1636个,车位比1:1.06,较为充足,物业费3.2元/平米*月。

艺英里由金地、华发、中骏联合开发,项目已于6月6日加推6、9-11、15-17号楼,户型为85、97、100、124、143平米,均价22000元/平米;前期开盘房源已基本售完,预计2021年6月底交房。项目共725个车位,车位比大于1:1,采用金地物业,小高层物业费3.23元/平米*月,洋房物业费3.13元/平米*月。

锦庐由万科、保利、金融街联合开发,项目洋房7层到顶,1梯2户,2-3个单元,户型为125平米,均价22000/平米,余房不多且多为首层顶层,预计2021年6月底交房。项目地上车位18个,地下车位651个,车位比大于1:1,采用万科物业,高层物业费3.25元/平米*月,洋房物业费3.12元/平米*月。

总结:国兴融泰城目前仅有小高层在售,户型为刚改小三室,洋房待售;艺英里小高层洋房均有,户型可选择区间较大;锦庐仅剩少量125平米洋房即将清盘。从可选择性来看,艺英里更占优势。如急需入住,国兴融泰城则是三者当中交房最早的。

位置分布及周边配套

目前李七庄板块在售的三个项目虽然都位于环线外,但与外环西路距离都在2公里之内,自驾车前往市区较为便捷。从三个项目中间点到津涞公路与秀川路交口西北角的理工大学公交总站距离约1公里,包括9路、157路、588路、620路、703路、712路、763路、829路和953路,可便捷前往市区,但若从津涞公路南侧的秀川路出行,目前仅有一条703路公交车。地铁10号线正在建设当中,国兴融泰城和锦庐两个项目距离于台站较近,而艺英里恰好位于梨园头站和于台站之间,社区两个出口距离相应较近的站点距离均在1公里之内。

从国兴融泰城售楼处沿秀川路南行至艺英里项目入口处期间,八阿哥仅在国兴融泰城售楼处对面社区底商看到了小型餐饮和超市,沿路仅有703路榕园站点、北大附属铭泽实验幼儿园和津宴大酒楼,但根据项目置业顾问介绍以及事后地图查询了解,发现该区域主要配套集中在三个项目东侧的光明路沿线,包括菜市场、蔬果批发市场、大润发超市、幼儿园、小学等。如可以穿行现有社区,从三个项目的大致中心位置到商业配套集中地点,大约850米距离,如不能穿行社区,则需要1.8公里。此外,项目南侧不足5公里即为西青郊野公园,可为社区业主提供很好的休闲度假场所。

总结:环城区域的医疗、教育配套整体与市区存在一定差距,但该区域的基础生活配套尚可,且未来地铁10号线通车后,前往市区也将更加便捷。

周边可能存在的不利因素

依然选取三个项目的大致中心位置作为起点,八阿哥对周边有可能会对居住产生影响的不利因素分别进行了距离的测量,包括化妆品公司、纸制品厂、工业园、机械公司、灯具公司等。由于并非专业人士,本人仅就项目可能存在的不利因素进行提及,希望购房者有所了解,至于具体影响程度可能由于购买楼座的位置、楼层等有所差别,具体情况还请意向购房者自行实地感受。

此外,八阿哥在从国兴融泰城售楼处前往艺英里售楼处期间,秀川路上的货运卡车确实会产生噪音和尾气污染,但不排除是由于项目施工导致,未来几个社区均入住之后,此类影响或将消失。就个人推测,国兴融泰城北侧的高层距离津涞公路较近,也会承受更多的此类污染,洋房受影响相对少一些;艺英里并不临街,此类影响会相对较少;至于锦庐,其东侧为光明路,本次探盘并未前往,无法提供说明。

总结:个人观点仅供参考——融泰城受到的噪音和尾气影响最多,锦庐次之,艺英里在三者当中受影响最少。

周边二手房价格比对

本次探盘的三个项目周边多为疑似还迁房或小产权,在某二手房网站有充足样本房源的仅有宏城御溪园和五矿榕园两个小区,宏城御溪园18层的小高层房源均价在20000-25000元/平米之间,五矿榕园高层房源均价在20000-22000元/平米之间,五矿榕园别墅均价在21000-23000元/平米左右,就目前看来新房和二手房价格差距不大,但考虑到可选择楼座位置、楼层、户型以及心理洁癖等因素之后,如果不是急需入住,购置新房显然更具优势。

写在最后

李七庄是外环周边距离南开区及河西区较近的板块之一,价格相较于中北镇、梅江南具有一定优势。该区域目前仅有三个新房项目在售,位置紧邻,共享各类基础生活配套,现有公交线路主要集中于理工大学公交站附近,距离国兴融泰城最近,待地铁10号线建成后,区域内居民前往市区将更加便捷。就目前在售的房源产品来看,艺英里的可选择性最大,国兴融泰城暂时仅有小高层在售,锦庐仅余少量洋房且均为首顶层,三个项目整体房价在21000-22000元/平米之间,按最低单价乘以最小平米数粗略计算,国兴融泰城购房门槛为92平米小高层194万元左右,艺英里则为85平米小高层187万元左右,锦庐为125平米洋房首、顶层275万元左右,从交房时间来看,国兴融泰城预计2020年10月底交房,艺英里和锦庐则预计2021年6月底交房。总体来看,在200万元左右总预算的前提条件下,李七庄板块的项目还是比较有竞争力的。

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