房企参建保障房博弈论——搜狐焦点网天津站

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房企参建保障房博弈论——搜狐焦点往天津站

　　楼市调控重压持续来袭，房企资金进退维谷，拐点转型论层出不穷，千万套保障指标冲击楼市未来格局的同时，也面对着资金困局与建设进度缓慢的多重压力，房企参建保障房这一命题也日渐备受关注，饥渴的房企与迷茫的保障房，双重博弈中房企参建保障房之路何处去？

如何保障“保障房”京沪深渝四地建设路径调查

　　2011年4月1日，北京市住建委主任隋振江在首师大调研时表示，支持学校作为主体建设保障房。很快，首师大南校区家属区平房改造项目，被纳入了北京市保障房建设计划。7月26日，北京市规划委员会公布了这一项目的最终规划方案。据悉，该项目建设资金由首师大自行筹集，项目竣工后，将定向租赁给校内的教职员工。 >>>详细

天津楼市调控

天津保障房购买指南

保障房建设提速住建部:千万套保障房有望实现

　　齐骥：今年1000万套保障性安居工程包括保障性住房近600万套、各类棚户区改造住房400多万套。其中，廉租住房近170万套、公共租赁住房近230万套、经济适用住房110多万套、限价商品住房80多万套。截至6月底，全国城镇保障性安居工程已开工500万套以上，超过年度计划50%>>详细

保障房机遇下的“豪赌”：房企8000亿换3％利润

　　大量开发保障房究竟会成为房企新的增长点，还是会让已经资金短缺的房企资金更加紧在保障房项目中，房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中，有8000亿元是由企业、银行贷款等构成。>>详细

数字解读：保障房建设巨量任务压顶

3600万套：　2011年、将新开工建设1000万套保障房。“十二五”期间，将建设3600万套保障房。
1000亿利润：按4%到6%的净利润率测算，“十二五”期间保障房建设的利润将在1153亿元到1728亿元之间
34%开工率：至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，其中，超过70%的城市开工率不足30%，6个省区的城市开工率不到20%。

数字解读：调控下半程之房企困境

千亿盛宴：上半年64家房企总融资额超1484亿元。排在融资额前十位的房企融资已达919.88亿元，其中世茂以246.25亿元位居榜首
资金压力：全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低

北上广深楼市库存增18% 前十房企融资千亿死撑

　　　　　一方面，销售不振导致资金回笼困难；另一方面，银行紧缩贷款及证监会对上市融资、增发、配股等进行严控。眼下，国内房企正受到资金链两头的不断挤压，降价的日子还有多远？目前来看，开发商们仍在到处“跑钱”死撑，光是十大房企，上半年融资总额就已近千亿。有专家预计，市场格局正在发生微妙变化，下半年房价或跌一成。>>详细

房企融资通路受堵上半年千亿融资盛宴终结

　　　景瑞集团董秘许朝辉就曾坦言，作为民营企业，景瑞很关注保障房的投资机会，但不知道怎么进入。“不少地方政府在保障房的土地供应、开发流程、投资回报等具体方面的游戏规则，还不是很透明、成熟，我们也是欲投无门。 ”许朝辉说，这是一个巨大的市场，虽然总体利润较低，但民企同样很有兴趣>>详细

房企责任报告发布百强房企七成缺席保障房建设

　　百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，排名前十的企业全部参与，其他70家房企未参建。　　参与2010年保障性住房建设并公布了在建面积的有18家企业，排在前十名的企业中，有8家公布的建设总面积占公布企业总面积的43.63%。>>详细

保障房困局新注解:房企“大腕”为何集体缺席

　　百3600万套保障房承担着保障民生与稳定调控的双重任务。然而住建部一项最新的调查却显示，高达七成比例的大型房企对此“敬而远之”。这成为目前保障房建设面临困局的又一注解。一直以来，对保障房建设“高谈阔论”的房地产企业为数寥寥，国资委提出央企参与保障房建设的要求，没有得到央企更多的回应，民企更是对保障房建设“沉默寡言”。 >>详细

房企缺席保障房民企直言“欲投无门”

参建大房企：远洋、保利我们也难盈利

　　远洋旗下参与兴建了两个配建保障房项目——远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目，并且两个项目皆已上市。但远洋地产副总裁徐立向记者坦承，远洋在北京管庄的远洋·润园限价房项目，价格被限定为7400元/平方米，但远洋投入的建造成本远超这个价格.和远洋的情况相同，保利地产也没能找到保障房盈利的好办法。>>详细


数字解读：保障房建设巨量任务压顶
1	万科企业股份有限公司
2	上海绿地（集团）有限公司
3	保利房地产（集团）股份有限公司
4	北京万通地产股份有限公司
5	远洋地产有限公司
6	招商局地产控股有限公司
7	亿达集团
8	金地（集团）股份有限公司
9	绿城房地产集团有限公司

我国现行保障房体系结构与开发商参与热情
?	覆盖群体	房屋来源	用途	开发模式	盈利模式和利润率	开发商参与热情
廉租房	城市低收入家庭	新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式	只租不售	政府出资建设或收购，或有开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用	由政府回购一次性收回本金，利润率3%一下	政府回购：一般
廉租房	城市低收入家庭	新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式	只租不售	政府出资建设或收购，或有开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用	无偿交给政府使用一定期限，租金收入是其主要利润来源	自行经营：低
经济适用房	城市低收入家庭	新建住房	只售不租	开发商或建筑商垫资开发，出售给符合要求的群体	出售一次性收回投资，利润率在3%左右	一般
公租房	城市中等偏下收入家庭	新建、收购、改建，在市场上长期租赁住房	只租不售	政府组织建设或收购，或有开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用	由政府回购一次性收回本金，利润率3%一下	政府回购：一般
公租房	城市中等偏下收入家庭	新建、收购、改建，在市场上长期租赁住房	只租不售	政府组织建设或收购，或有开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用	无偿交给政府使用一定期限，租金收入是其主要利润来源	自行经营：低
限价房	城市中等偏下收入家庭	新建住房	只售不租	开发商或建筑商垫资开发，出售给符合要求的群体	出售一次性收回投资，毛利率10%～15%左右	较高

第一利益原因：参建保障房项目利润低怎样才能不亏本吗

　　万科已结算的保障房项目平均利润率只有2%，而招商地产在北京的珑原项目整体利润率也仅为6%左右。对于保障房投资收益，郁亮认为，保障房建设是系统工程，政府也需要考虑各方因素，很多因素都可能对项目产生影响。“万科参与保障房项目希望做到不亏本…… >>详细

第二利益原因：部分保障房项目周期长资金周转时间过长

　　部分保障房的资金周转速度要比普通商品住宅慢。上海的经济适用房早在2008年三季度就有160万平方米开工，直到去年才有首批试点经适房正式销售，从开发到销售的周期至少2年。万科、绿城、恒大等开发的普通商品房，从开工到销售通常只需要6~9个月。经济适用房的平均资金周转时间为1~1.5年>>详细

第三利益原因：经济适用房等项目投资规模大开发商难以负荷

　　经济适用房的投资规模通常也比普通商品住宅大得多。上海最大的经济适用房基地三林经济适用房大部分小区是所有建筑同期开发，工程进度和施工时间基本接近。而普通商品房小区一般是滚动开发，建两三栋楼就销售、交付，其余的地块会在上一批房源销售完成后才开工建设……>>详细

第一隐形利益：开发商的资金收益率可扩大至25%：

　　有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的收益根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期收益会更高。 …… >>详细

第二隐形利益：政府公关需要获得更多的经营性用地

　　“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例 >>详细

第三隐形利益：帮助上市房企打开资本市场的融资通道

　　而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。……>>详细

第四隐形利益：企业进行战略布局的需要

　　尽管保障房建设的赢利模式还在探索中，但商品房市场萎缩，保障房市场兴起的大势是明确的；开发商进入保障房领域是企业进行战略布局的需要。当前，对保障房建设迟钝、参与消极的开发商将会发现，在未来的保障房市场竞争中，它们不仅失去了先发优势，而且在拿地、融资、运作经验、市场份额等方面……>>详细

搭保障房“便车” 四大房企拟融资170亿元

　　百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，排名前十的企业全部参与，其他70家房企未参建。参与2010年保障性住房建设并公布了在建面积的有18家企业，排在前十名的企业中>>详细

保障房融资平台或加速房企分化

　　保障房专项融资渠道开闸，主要受益的开发商是国有地产企业，特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商。他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来，缓解商品房开发部门的资金压力。>>详细

数字解读：保障房成融资新渠道

规则开口：6月21日，国家发改委下发通知，允许地方投融资平台公司和其他企业申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。
信贷倾斜：央行发布的上半年信贷数据显示：上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款增速48.3个百分点。

疑问：保障房融资口子该开多大

房价高企的背景下，保障房的建设固然十分重要。但不论什么债务，终究是要归还的，债务融资平台的大门一旦开启可能就会留下严重后遗症。如果今天因为保障房建设重要就扩大保障房建设的融资规模，明天是不是可以因为大规模养老院建设的需要，再次大开债务之门呢？>>详细

保障房资金难题破局房企融资创新渠道渐显

　　21日，有消息指出，发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。有机构对此表示，此举预示着在今后保障房的融资路径上，可能会出现更多的融资创新。>>详细

私募债打开房企融资新通道保障融资需监管

　不过，为充分保证这些企业通过私募债等方式募集的资金全部用于保障房建设，有关部门应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督，保障募集资金的“专款专用”，防止部分开发商借保障房之名从事其他的房地产业务。>>详细

保利、富力：移植“公屋”及配建获利

　　由于遭遇过保障房项目亏损的尴尬，保利开始探索新的盈利模式。今年4月28日，保利以7.885亿元的成交价摘得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，该地块是广州第一块进行挂牌出让的“限地价、竞配建保障房”住宅用地。根据挂牌出让公告，上述地块“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房” >>详细

金隅、北京住总：全产业开发获利

　已有企业成功找到了其他盈利模式，如金隅股份正得得益于保障房建设，从而变“保”为“宝”。在保障房建设领域，金隅模式的特点是全产业链协同整合，通过纵向一体化的业务布局，全面参与保障房建设的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理水平。 >>详细

绿城：开发资金由政府投入

　　和很多保障房建设企业相比，绿城无疑要幸运得多。绿城的保障房项目有一个特点：项目开发资金由政府投入，不存在资金回收的问题。项目开发资金由建设单位(政府)按项目开发计划投入，建成后由政府按当地政策统一进行分配。但曹舟南坦承，承建的代建保障房项目也曾经遇到过付款不及时的现象，但基本都能通过与政府相关部门良好的沟通得到妥善解决。>>详细

民间案例：通过定向开发降低建房成本

　房企因担心大量自有资金被占用而避开保障房项目，民间人士钱生辉通过 “定向开发”模式成功找到了解决资金周转问题的理想途径。这一模式在2009年首获成功。当年8月6日，钱生辉联合上海购房者在江苏省太仓市竞拍土地进行民间保障房试验，其中一栋14层建筑从拍地到2011年3月份交房，只用了一年多时间。该项目不仅限方案、限价格，更是完全市场化的限客户、限时间的民间限价房。>>详细

	潘石屹：保障房将占半江山一半房企三年出局
	SOHO中国董事长潘石屹日前公开表示，限购政策使房价大幅上涨动力枯竭，“十二五”规划的3600万套保障房建设意味着房地产市场的半壁江山将占去，而楼市限购措施则是为保障房赢得时间的一种休克疗法，未来两三年里至少有50%的房地产企业将被淘汰 >>详细

	任志强：都去建保障房这不是不长脑袋吗？
	北京华远集团总裁任志强痛斥该报告，连连表示“胡说八道”。任志强说：“保障房总量才占多少？全国一共才有多少房子是保障房？保障房总量就那么大，要是所有房企都一哄而上，哪有那么多房子可以建？这不是不长脑袋吗？”>>详细

	叶檀：为保障房发债是害民还是利民？
	发债解决资金难题是个好主意，习惯了在股市一文不发圈大钱的企业进入债券市场，不得不对债权人的本金与利红利有所交待。要真正保护债权人的利益，顺势推动中国债券市场的发展，政府还有很长的路要走。否则，希腊的今天就是我们的明天 >>详细

	牛刀：保障房债券融资可能导致调控失控
	发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。我预感，这个闸门一开，管理不好，后果将比四万亿刺激经济更加严重。 >>详细

参与保障房建设的21家上市公司列表
代码	名称	流通股本（亿股）	流通市值 (亿元）	市盈率	最大涨跌幅	行业类型	资产负债率%
600266	北京城建	8.89	139.13	11.59	41.68%	房地产业	69.16
601668	中国建筑	130.8	482.65	12.66	12.98%	建筑业	73.72
000024	招商地产	6.84	123.94	15.49	21.29%	房地产业	64.65
600376	首开股份	11.5	208.84	15.52	32.08%	房地产业	74.73
600606	金丰投资	4.29	37.37	16.75	31.24%	房地产业	55.7
000926	福星股份	5.24	70.53	18.96	34.66%	房地产业	65.45
601618	中国中冶	36.27	146.89	19.31	13.60%	建筑业	81.39
600533	栖霞建设	10.5	62.69	19.43	31.51%	房地产业	61.79
600170	上海建工	3.52	64.24	20.74	30.74%	建筑业	82.7
600510	黑牡丹	2.55	28.02	21.98	32.51%	建筑业	56.18
600649	城投控股	11.14	96.58	23.43	18.13%	综合类	50.33
600638	新黄浦	5.61	55.03	25.82	24.43%	房地产业	52.53
600322	天房发展	11.06	71.89	32.50	51.68%	房地产业	65.47
600215	长春经开	3.58	35.23	32.80	35.64%	社会服务	29.1
601992	金隅股份	3.16	52.74	33.47	32.27%	批零贸易	64.33
600545	新疆城建	4.96	57.39	42.85	39.23%	建筑业	60.36
000514	渝开发	6.94	63.15	47.89	24.40%	房地产业	46.7
000540	中天城投	9.13	154.30	49.88	60.39%	房地产业	85.67
600773	西藏城投	1.93	46.44	120.30	87.54%	房地产业	89.47
000638	万方地产	0.88	7.93	130.93	23.61%	房地产业	73.08
600239	云南城投	4.82	85.70	187.58	28.79%	房地产业	68.

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