2018天津房地产市场总结

Part1

主要政策动向

（一）引进人才“租房落户”

天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。该政策从4月1日起开始实施

（二）“海河英才”计划，积极引进人才

天津正式对外公布吸引人才的“海河英才”计划，大幅降低人才落户门槛:本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户; 技能型人才只要在天津市工作，具有高级以上职业资格，根据工作年限就可直接落户；创业型人才只要来天津创办企业满1年，且累计缴税10万元以上的也可落户，对于高层次的人才购买首套自住用房不限购。

（三）整治房地产市场乱象

住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，将于7月初至12月底，在北京、天津等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

（四）出台住房公积金提取新规，遏制不法行为

为打击骗提套取住房公积金行为，保证住房公积金制度稳健运行，天津市对住房公积金提取规定进行了调整，新规自2018年9月1日起实施。新规要求职工办理异地转入业务，应在天津市开立住房公积金账户半年以上并逐月缴存满半年。职工及其配偶在天津市已有住房，通过一次性付款方式新购私产住房的，提取住房公积金须持有该房屋产权满半年。

（五）天津市公共租赁住房管理办法公布

本办法自2018年10月1日起施行，有效期2年。根据通知，符合下列条件之一的，可以申请市内六区、环城四区公共租赁住房：

具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房的家庭，以及已领取廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭。

具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，上年人均年收入3万元（含）以下、人均财产11万元（含）以下、人均住房建筑面积12平方米（含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭（包括年满18周岁及以上单人户）

Part2

住宅市场分析

（一）全市住宅市场成交均价走势

图：2018年天津商品住宅市场价格走势           

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2018年前11个月，天津住宅市场均价累计涨幅较去年同期收窄，整体价格趋于稳定，在15000元/㎡左右徘徊，其中受“海河英才”计划的影响，天津住宅市场在2018年5月均价同环比涨幅明显，2018年下半年价格振动下跌，并未出现“金九银十”的房地产传统销售旺季。

（二）区域住宅市场成交均价走势

图：天津各区县住宅市场价格走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

总体来看，2018年前三个季度天津各区县住宅市场均价保持稳定，其中和平区价格较高，保持在50000元/㎡左右；从价格梯度来看，市内六区（南开、河西、河东、和平、河北、红桥）为排名前列梯队，价格在35000—50000元/㎡之间，环城四区（西青、北辰、津南、东丽）和滨海新区为第二梯队，价格在15000—25000元/㎡之间，远效五县（蓟州、武清、静海、宝坻、宁河）为第三梯队，价格在10000-15000元/㎡；从价格波动来看，市内六区价格相较其他各区波动较大，环城四区和远效五县价格相对稳定。

（三）全市住宅市场成交面积走势

图：2018年天津商品住宅成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

据初步统计，2018年1-11月，天津市商品住宅月均成交面积94.31万平方米，同比下降3.09%，特别规模与去年同期基本持平。2018年上半年成交面积持续增多，在6月份达到峰顶，为168.27万平方米，此后成交面积出现下降趋势，基本维持在100万平方米左右。

（四）区域住宅市场成交面积走势

图：区域商品住宅市场成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：区域商品住宅市场成交面积占比情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从成交波动来看，市内六区成交面积相对稳定且成交量较少，维持在5万平方米左右，其他各区成交面积涨幅较大；从成交分布来看，市内六区成交量较少，约占全市成交面积的7%，远郊五县成交面积约占全市成交面积的37%，环城四区和滨海新区成交面积超过全市成交面积的五成。

（五）全市住宅市场供应面积走势

图：2018年天津商品住宅批准上市面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

据初步统计，2018年1-11月天津商品住宅累计新批上市1511.94万平方米，同比增长32.90%，从供应月份来看，房企主要在2018年下半年释放供应面积，同比大幅增长。

（六）区域住宅市场批准上市面积走势

图：区域商品住宅市场新批准上市面积走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：区域商品住宅市场批准上市面积占比情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从住宅市场批准上市面积总量来看，市内六区的批准上市面积较少，三个季度维持在10万平方米左右，其中和平区2018年前三季度新批准上市面积为0，其他区域新批准上市面积涨幅较大，其中滨海新区尤为突出；从批准上市面积占比来看，环城四区和滨海新区占比较大，超过五成，其次是远效五县，占比为41%，市内六区新批准上市面积较少，仅占6%。

（七）全市住宅市场库存去化

图：2018年天津商品住宅出清周期及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

初步统计，天津市前11个月库存去化周期维持在1年以上，其中2018年下半年库存去化压力减少，但随着市场遇冷及新批准上市面积的增多，2018年11月，去化周期环比上升0.49个月；从销供比来看，天津市商品住宅市场2018年下半年处于买房市场状态，存在供大于求现状。

Part 3

天津市商品房销售金额前三甲房企

通过中指研究院数据监测，2018年天津市商品房市场销售额三甲企业分别为：融创、万科和远洋。

图：2018年天津市商品房市场企业销售三甲    

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

融创深耕天津15年，成就天津市场领导地位。15年来，融创不断地理解城市、理解产品，理解客户，在产品规划设计理念和客户服务理念上均在行业处于领跑位置，先进的产品及服务能力，助力融创天津奠定市场领跑地位。自2011年起，融创天津已连续八年蝉联天津市商品房市场销售冠军。

万科坚持以客户为中心，加大住宅产品创新力度，围绕城市需求持续深耕刚需产品，通过客户导向下的产品细分和营销体验升级，荣膺2018年天津市商品房市场销售亚军。

远洋自2004年末进入天津市场以来，始终将天津作为重要的战略发展区域，先后开发20多个代表性项目，凭借完善的配套、优秀的地产品牌、先进的健康理念，荣膺2018年天津市商品房市场销售季军。

Part 4

结语

政策:天津市坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，建立房地产市场调节的长效机制，以稳房价、稳预期为目标，净化市场环境，加快解决中低收入人群的住房困难。未来一段时间，天津市将继续保持政策的稳定性。

价格：天津市商品住宅均价将会进一步调整，未来一段时间价格将会逐步趋稳，不会出现大涨大跌的情况。

供需端：天津市商品住宅成交规模保持相对稳定，考虑到三四季度房企供应放量增长的情况，这种交易稳定背后的市场环境发生了变化，整体市场量价回落的格局正在形成；区域内供需结构短期内不会发生变化，继续维持目前格局。

去化：随着天津市住宅市场供需面积趋于稳定及政策的稳定性，天津市住宅市场去化周期变化趋于稳定。