【巴曙松】：非常高兴有机会利用这么一点时间和大家就2006年的房地产金融的政策的走向谈一点看法。在去年的这个会议上，我也是很荣幸的参加了。我想大致谈三个看法：

　　第一，一分析金融和走势，就不得不谈到数字。但是我经常说，房地产大家要说泡沫，往往是一个数字泡沫，不同的人用不同的统计方法得出来的数字来讨论同一个问题。我一来大家就说我们天津的房地产一年非常不错。涨幅去年一年是30％。我说怎么算的呀？所有楼盘全部加起来算的。上海说我们房价有一点平稳调整。我说数字怎么算的呀？他说是一月份到十二月份的平均价。实际上，对我们开发商来说、消费者来说，真正有意义的数字是希望购买这个特定的楼盘、特定的品质的楼盘、特别位置的楼盘价格的变动。我们区分天津不同的地区，或者房地产是对位置严重依赖的市场。房地产前三个要素大家说是位置、位置、位置。在滨海新区和我们周边的房价加起来做一个平均价，有价值也没有价值。上海也是，上海关心是时间，我12月份和1月份的到底差额多大。所以，我们价格同时也要区分一级市场、二级市场、三级市场或者二级半市场，这些不同市场的价格相互作为印证。你仅仅看一级市场的数字，还有好多计划内的建设，很难统一的加进来进行分析。所以在包括我前段时间看到的，房价收入比上升快还是上升慢。我在银行做的时候很难判断收入是多少。我们现在相关主体的收入不一定是靠工资这块。我们研究问题，政府机关收入是2000块乘以一个系数，1.3或者1.5。房价高低我们不做具体的判断。我们现在普遍引用的数字都是世界银行大概在80年到90年之间的房价收入比、租金的变动、成本、税收得出来的结论。如果我们不对当前我们具体的市场状况做一些具体数字的统计，很难作出一些有效的判断。我就想到最近，国家统计局的调整，对中国经济的评论，他说中国的经济像一个非常庞大的大飞机，这个飞机飞的还比较平稳、也还比较快，但是它的仪表盘上显示的数字都是错的，但是驾驶员根据这个情况进行判断，认为飞行的挺平稳，这需要很大的技术。房地产市场也是这样。我们要从有价值的数字进行分析和讨论，要不然建立在数字泡沫上分析得出的也是泡沫的结论。

　　从前段时间我们统计局，做了一个统计数字的分析。最近据我的了解，他们因为以前对房地产指数跟踪是过去的指数。我知道现在大小开发商都关注统计局的数字，那是事后的。最近近期年终要推出房地产预警指数，提前的，有关的数据进行分析。我想讲的第一个就是，对于我们房地产市场，它现在规模越来越大，从早期非常不重要的一个产业，可能只是一个局部的市场，人们在海南、北海的一个局部的市场，现在延伸到全国性的市场。这个要根据不同地区的真实状况，需要有更具体可靠的数字来源。到底增长快还是慢？任志强同志说我统计了，把房地产开发的这一部分和自主开发的部分如果加起来，整个房地产投资建国以来实际上增长很慢的。不同城市结构是什么样子，是否有做城市的区分？这是我要讲的第一点。

　　第二点我要讲房地产金融2006年面对政府政策的总的基调。2006年信贷供应的数字大概出来了。刚刚召开的人民银行工作会议里边，全国金融新增2.5万亿元，狭义货币M2的增长是16％，M1的增长是14％。这个数字是什么概念，这个数字是货币的增长速度在2005天1月份增长14％，12月份增长18.3％。所以大概16％是处在中性偏中的。我给出的结论是，2006年房地产信贷是一个平稳增长下的结构调整。现在经常有一些说法，说房地产市场严重依赖于银行贷款，所以风险率很高。这个批评是对的。但是，中国所有的行业都是严重依赖于银行贷款。2005年中国的证券市场虽然没有新的融资，2004年直接融资386亿，银行贷款二点几万亿。所以通过银行之外的融资规模非常有限。你说信托，信托公司说现在要贷款，全国加起来的信托也就是数百亿元。所以所有的产业在中国都存在一个问题——严重依赖于银行。但是房地产产业就我们的检测分析，并不是所有产业当中最依赖的。根据最近两年大规模的紧缩，中国房地产业对银行依赖程度降到国际最低水平。

　　所以我的结论是，第一个原来的信贷紧缩的理由还存在，什么理由呢？说我们银行房地产买地、到开发、到销售的环节当中，从前期到中期到后期都靠银行，我们银行承担这么高风险的，像股权投资这样，我才拿这么一点利息，所以风险不能都是我承担，这个依然存在。但是也不能存在说银行大规模的压缩对房地产行业的信贷。经过两年的调整，来自银行的资金，来自房地产的资金在银行当中已经接近国际水平。所以基本上说你要说依赖，大家的资金对银行依赖都很大。酒店，你包括说电脑、手机、每一个行业对银行依赖程度都很高。整个国家平均资产覆盖率都很高。

　　所以房地产融资一个大的结论是在平稳增长下的一个结构调整。表现在几个方面呢？表现在地区结构。地区结构是怎样的统计指标呢？我们一直在说中国的房地产的问题，结构性问题首先表现在地区结构。地区结构就是在前五个省市房地产投资，占全国房地产开发的一半。前五个省市银行给予的房地产贷款占全国的一半以上，接近60％。所以这五个城市成为调控的重点和前沿阵地也是难以避免的。所以说上海市讨论“十一五”规划当中把房地产拿出来，不把房地产作为支柱产业，这个有点过敏。房地产作为支柱产业这是国家“十一五”的政策。

　　我最近关注很多机构对房地产的预测，进行了评估，有好有坏。比如说有的预测，我看到，从中国房地产行业的周期发展的角度来看，中国在2006年大概是一个衰退的转折点。这个看法，为什么呢？他说中国房地产行业发展的轨迹来说，改革开放以来大概是五涨两落，涨五年跌两年。现在98年到04年维持了七年的上升，所以05年是转折点，06年可能是处在下滑期。这是一个判断，我不太同意这个判断，不同意的依据是，从金融角度来看96、97、98年来看，并不存在全国的房地产市场。从中国人民银行发布全国住房信贷开始才开始有全国性的房地产市场，在此之前的房价波动是区域性的。

　　另外一个判断，也非常的乐观和自信，这是海外的投资人员。说中国的经济在2006年会再次起飞。起飞是指宏观调控刚刚减速了，向上的主要动力一个是政府换届带来的基础设施建设的增长。第一个，我们政府换届的第一年，我们有作为的领导都会有一系列的项目要做、工作要做。基础设施投资都比较大。第二个，前五个省市房地产投资占的比例这么大，所以他们受到宏观调控者非常密切的关注。而二、三线城市房地产开发会成为这一轮增长的非常重要的主力。我看到海外的银行、瑞银、信贷、包括摩根也这么看。什么是二三线城市呢？我查了一下，从价格的决策水平来看，北京和上海，从03年以来一直销售价格在4000元以上，逐年增长。广州在2002年以来价格变化不大，处于3500元左右，属于第二个档位。天津、浙江、江苏、辽宁这几个地方，从2000多起步，上升比较快，目前达到3000元左右，属于第三档位。四川、重庆、湖北、安徽在2000元以下，属于第四档位。所以，上海增长速度调控也是最快的，每月大概65块钱。地区增速比较快的是天津。他们统计每个月增幅大概在30％左右。安徽每个月增幅在22块。总体来评价，山东、天津、江苏突然上升。在05年调控下，上海几个城市减缓。我曾经和海外同行业商讨，对他们的判断我是否认同，我说你先讲讲你们的道理。他们说这实际上是一个猜测，二、三线房地产价格均衡的上升，而不是过分集中在少数的几个城市，也是宏观调控所引导的。如果二、三线房地产市场相对平稳的话，不会出现相对的紧缩，这是海外同行的判断。

　　所以，我个人的大致的判断，就是说，可能介于二者之间。还是回到刚才讲的平稳增长下的结构调整。地区增长，增长的动力从主要依靠，原来看前五位的一线城市，转向二、三线城市。从产品结构来看，大家原来过多的注意力都放在高档、中高档的住房，实际上经济适用房和廉租房的发展也有支出。产品结构也有一个很大的调整过程。再从融资结构来说，也利于调整。我刚才得出的结论，大家不要指望从银行获得很大资金的支持，增长非常快。但是，再继续像前几年大幅度的紧缩也不可能。因为来自银行的资金占比已经降到相对比较低的角度。从国民经济的角度来看属于中流水平。现在形势怎么样，我和房地产商会的领导讨论今年的形势的时候，有些领导说，现在搞银行的，设施齐全之前我们对资金紧死，设施齐全之后，银行才给贷款。因为设施齐全之前风险比较高，而银行的贷款方式是给相对风险低的环节支持，不可能给高的环节。高的环节怎么办？要靠房地产商和商会，我们商会做了很多，利用新的融资渠道、房地产的基金等等。大家知道基金，最开始《基金法》包括证券投资基金、产业投资基金，后来受到各方面的原因，变成证券投资基金、产业投资基金、房权投资基金这方面没有出。现在在北京，包括政府老领导组织了一个产业投资基金的一个商会。我们滨海开发区写入“十一五”规划，开发区将会成为产业基金的试点，现在我们还在争取房地产投资基金。所以我经常讲，还有一个调整是我们行业结构调整。我们在20几号受有关领导的指示，我在央视做了《央视论坛》的节目，在里面我说，我查了一个数字，现在房地产15000家房地产商，现在这一波上升里边，房地产公司年均年龄就是3、4岁，都是在上升的趋势里边成长的。所以大家比较习惯于在房地产快速扩张的情况下经营，比如说把资金链条绷的很紧、滚动开发，比如说把现金流封的很紧。这个在上升时期是可以的，在紧缩阶段，在调整阶段就是不可以的。在西方每年房地产财富榜的排名，我们说每一次经济危机，整个财富榜都要重新排名。中国改革开放20多年来，每一次宏观调控我们的财富榜排名只有十次。我们在政策把握上不准，一调控之后底下就会起伏不定，其中金融链条绷的很紧是一个很重要的原因。我曾经讲现在15000家，现在可能会有20000家会让人并购掉、或者合并、或者退出。你们问我数据怎么来的。你比如说调查，大概前面有8000多个房地产商没有实质性的运作，就是一个空壳公司。就像拿着空壳账户一样，6000万，实际一分析6000万除以2，每个月都有交易的可能就是一、两百万。所以我说房地产商有8000—9000家是空壳公司。第二个，如果严格按照2012文件，从自由资金比例里看，大概符合贷款条件的不会超过50％，人民银行分析是30％多。所以大家要及早想自己的办法，联合开发或者其它的融资渠道。

　　这是我想讲的第二点，2006年整个金融也好，整个房地产金融也好，总基调是在平稳情况下的结构调整。我举一个简单的例子，大家待会还要讨论房地产有没有暴利的情况。有的房地产公司在国内和国外都上市。他们的年报是国际会计师统计的，业绩差距非常大，有的上升60％—70％，有的下降30％或50％，都是响当当的房地产公司。为什么看年报就会发现？上升比较快的，从上海一线城市，转移到二、三线城市。而下跌的比较快就是北京的一家公司，它一直在北京做。所以到现在房地产行业发展到和国民经济息息相关的阶段，大家开始关注整个大的趋势，因为影响确实很大。经常我们讲，有三个“shi”，小老板是做“事”，把房屋质量搞好，把采购做好。中层的老板做“市”，这块地方原来没有这个，我把这个开发出来。大老板是做“势”，李嘉诚不是做市场，而是做大的趋势。

　　第三点最后说一句，从发展的趋势来看，我们房地产，我们中国未来的主流增长动力是城市化。城市化大家都不否认这一点，按照目前人均GDP水平，1000美元人均GDP水平，世界上城市化率是53％左右。中国是多少呢？刚刚才突破40％，41％、42％左右，我们现在人均GDP按照1000美元来算，在未来十年内达到人家的水平，我们把人口控制在13亿，那就是1.3亿，1.3亿是什么概念？就是一年要增加一两个天津市。这是中期的增长动力，这毫无疑问。我们现在有些城市化滞后。中国的经济特点是工业化超前于城市化，而不像西方一样，工业化和城市化共同推进。我们还缺乏一个管理现代化的大城市的经验，缺乏。现在没事我看西方城市成长起来的历史，商务印书馆出的一套很好的书，让我写书评，我就看，发现很好的现象。我们市里领导、政府讨论的问题，就是西方城市化刚刚起步阶段，西方的政府条件的问题，一个很小的问题，因为缺乏经验闹很大。北京国贸桥水管塌方，导致京城40多条线路出现问题。我们经常讨论的是油价涨了，是政府承担一点还是老百姓涨一点，还是出租车月租费多一点。包括食品污染，西方城市刚刚起步也关心这个，来的路上广播，北京开始建立一个食品污染检测指数，这些都是起步阶段。包括立交桥怎么建，西方的专家到北京来，说北京拥堵，拥堵重要的理由是设了这么多立交桥，花样太多。花样很多，这个桥像一支蜻蜓，振翅高飞，那一支桥像一支蝴蝶。使得不同的桥要熟悉不同的知识，要很长时间才能熟悉路线。实际上立交桥的根本目的是让驾驶员用很少的信息成本化解城市的拥堵。我们整个城市化过程中怎么管理，我们市政府怎么协调，也还处于学习阶段。越是有经验，我们的地产就越有价值。你越是没经验、没基础，就越没有价值。大家很关心新开发的房地产。我和有关部门讨论，他们关心什么？我们有关部门关心的是，我们以前建的房子，特别是文革时期建的房子，很多房子是按十年的使用期来建的。很多房子处在这个阶段，原来十年建设规划，包括改革开放以来建的房子，建国以来建的房子是50多年，相当一部分已经到了使用寿命，这就涉及到将来怎么拆迁、怎么规划这都跟我们房地产市场供求关系有密切的关系，所以我们不是要关注每一个楼盘层面等等，这是一个立体化的。

　　做一个总结，我们分析房地产市场要有很可靠的数字来支撑，否则有的涨有的跌。第二个讲房地产融资的主基调，在2006年里边还是平稳增长下的，主要以结构调整为主题，融资渠道的调整、地区结构、产品结构等等。

　　第三点，在管理现代化的大城市里边，包括居民、政府，包括我们房地产商。我经常在北京开会，我有足够的耐心，我们是农民，大家比较习惯于在田野里漫步，不太习惯看红绿灯，不太习惯于要走天桥，一定要走街道。所以我们城市化过程进展太快速，在世界上还没有一个国家在如此短的时间内，城市人口增长如此快，同时人均住房面积，从建国初期的5平方到现在25平方，变化太快，所以大家需要学习，学习熟悉。这就是我和大家的交流，谢谢大家

【程澐】：各位来宾、各位朋友下午好！

　　今天有幸在这里跟大家分享一下我们对整个2005年市场的一些判断，以及对2006年市场走势的理解。

　　首先，我想刚才也有两位专家对整个大的宏观的形势做了一些自己独到的演讲。我非常欣赏他们的观点，我觉得有几个也是作为我们房地产市场发展非常值得参考的、应该说是背景的素材吧！我认为未来的发展必将是在平稳发展的大前提下进行结构性调整，特别是房地产市场。我们知道房地产市场的区域性是非常强的。中国每一个城市在不同的城市发展阶段、城市发展进程都不一样，因此出现的问题其实是区域性的、结构性的不能，一概而论。我们所关注一些是重点的城市，或者说是明星城市，就是在发展的过程当中，在发展速度或在各方面比较有剧烈影响的城市。所以在大的前提下，应该从区域经济的发展、城市化进程的发展这样看待城市房地产市场的发展。同时还有一点，也是想和大家界定一个概念。我们所说的房地产市场，实际上更多的是讲到住宅市场。我们知道中国整个房价市场快速发展也就这么十年。在这十年当中，由于我们前面几十年住宅的制度造成了需求和住宅的紧缺，因此住宅的开发在房地产市场里边占到80％左右的比重。因此住宅成为大家关心话题，往往把房地产等同于住宅开发。但是住宅和房地产，我们认为从理论上是有两个不同的定义。住宅市场由两部分组成，一个是公共住宅市场，另一部分是私人住宅市场。这十年从福利制分房的制度跨越到98年以后整个房贷市场的改革。我们从非私人市场运作的阶段，进入到私人市场运作阶段。我们房地产市场更多的是市场经济操作的发展规律。在这个过程当中，我们往往忽视了对公众社会住宅市场的关注。我们知道在最发达的一些城市，像北欧，它的社会住宅比例占到80％左右。即使是在市场经济最发达的美国，社会住宅市场也差不多有20％。但是中国我们在大力发展房地产产业的时候，往往我们在另一个方面忽视对社会公众住宅的倾斜。因此带来为什么这么几年来随着城市蓬勃的发展以后，城市房价快速增长。由于在公共住宅这方面投入相对是比较弱的，使得整个市场跟私人住宅市场进行平衡的条件和手段我们是欠缺的。

　　我们看到上海就是极端的例子，上海2000年开始整个房地产住宅市场是百分之百的市场运作的。廉价房是占到零点几的比例。所以造成从02、03、04年到05年上海房屋价格的疯狂上涨。我们觉得住宅市场对公众住宅市场的忽视造成私人市场的飞速发展。规律性，我们知道是市场运作的真理，房价是根据供需关系决定的。症结在哪里？是在政府对住宅政策的倾向造成的。

　　接下去请大家和我分享我们对2005年分析和解读。今天大概有几部分，第一部分解读2005年房地产市场的关键词。第二是政策的分析。接下去会对全国市场的分析。最后对2006年整体的走势做一些预测。

　　这个是我们今天将要讨论的十个城市。（看大屏幕）四大城市是北京、上海、广州和深圳。六大潜力城市，在2004年我们中原地产城市报告里边，天津是我们的潜力城市。但是六个潜力城市里边，我们没有把天津选入进去，是不是天津不具备潜力呢？我们觉得天津在05年来说相对增长和发展是比较明显的。

　　2005年房地产市场有哪些关键词呢？刚才会长也说了，2004年大家关注的一个词就是泡沫。但是我们也知道从2005年开始关于泡沫的争论也偃旗息鼓了。整个市场进入大的宏观调控的环境。宏观调控是影响力最大，并且也成为统领市场的大的形式。在宏观调控下是不是所有城市都出现在宏观调控下所要预期达到的效果呢？我们觉得，从整个市场来说，全国市场并没有放缓。从发展的阶段说，中国大部分城市仍然在一个比较稳定、平稳的增长过程当中。特别是一些个别的城市，也显示了蓬勃发展的势头。在宏观调控下面长三角应该说本身也是宏观调控主要的对象，它的成效比较明显，在这个区域里边投资和投机的需求得到一定的遏制。

　　第二个关键词是兼并整合，我们认为是对整个行业来看的，整个行业来看，我们看到、兼并整合成为2005年的趋势。我们看到民营企业、国营企业都在进行一些部署、都在进行一些变化。大型企业跨地域的发展，大型企业和中性企业也进行了一些联合，小企业在这个过程当中因为受到资金链等等一些影响。整个行业进入重新整合、重新分配资源的情况。

　　关键词第三个，我们觉得也是出现频率最高的，就是地产金融。应该说，在05年，我们觉得在中国整个房地产市场里边，房地产捉襟见肘的时候，外国的资本正好看中这么一个有利时机，开始对中国进行大举入侵。在这里边我们看到非常活跃的海外资金。这些我们在见报频率比较高的，GIC等等。实际上他们看好中国未来的经济发展和房地产的广阔前景。我知道这几个大型的外国投资基金里边，有不少对天津的市场前几年已经做了很长的窥视，在最近两年进行了一些实质性的运作。在海外资金对中国市场进行渗透的同时，我们也看到内资银行也在对整个金融产品金融业务的运作也进行了一些改组。整体来说，我们知道，行业最终的命脉是金融的命脉。未来我们觉得中国整个房地产行业向金融时代迈进。在金融时代，金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链会完整地相互协调发展。

　　2005年这样三个关键词我们觉得不仅反映了市场的现实，也更解释了市场的趋势。仍然会深刻影响2006年整体市场的运行。

　　接下去我们回顾一下2005年政策的一些背景。首先是政策的一些主线，方向。第二是土地政策的影响。第三是金融政策的影响。第四是财税政策的影响。

　　政策主线，我们可以看到，实际上是全面加强房地产市场的宏观调控。主要源头是通过通货紧缩控制房地产投资规模。整个政策的重点是在土地上，通过土地我们看到从05年出台一系列大大小小将近十几条的政策。这些政策的列表与会的各位朋友可以看到在我们的宣传册上做了梳理。政策的影响有，通过政策调控以后2005年各地中低价位普通商品房和经济适用房用地的供应比例明显增大。这反映出来政府对公共房屋政策以及对整个低收入人群这块，开始有了一个政策的转移和倾斜。

　　第二，土地交易价格在调控当中，我们看到的情况是继续平稳上升。土地市场的操作开始日趋规范化，主要是进一步完善各地土地收购政策和引入市场机制对开发进行管理。同样，市场从现在目前来看，由于土地市场日趋规范化也相应带来一些土地交易价格的短期快速增长

　　金融政策影响也在三方面。第一方面是对整个房地产市场的需求产生了一个很大的抑制作用。抑制的作用主要是两方面：一方面是投资性的需求，一方面是投机性的需求。同时把房地产整个行业的整合，通过整个金融政策的资金压力使得房地产行业进行了一些整合。

　　整个行业目前来说，也是向融资多元化方向进行发展。我们可以看到房地产企业不仅仅通过银行作为唯一的融资渠道，可以通过其它的信托、海外资金入股等等，甚至海外上市、通过各种各样的融资手段来拓宽融资渠道。

　　财税政策我们也看到了。主要看到营业税的增收，增加了交易成本，增加了短期炒作的成本，对投资性的需求进行了有效的抑制。从财税政策我们也看到，一方面打击投资，另一方面鼓励公共住宅建设，合理消费。总体来说财税政策对二手房影响是巨大的。目前来说，国内二手房市场发育比较好的还是四大城市，像北京、上海、广州、深圳。天津应该说是在刚刚起步的阶段。从整个城市的房地产市场结构来说，未来实际上二手房市场占到相当大的比例。所有这些财税政策也会对二手房市场产生影响。影响最终的结果我觉得能使得需求更加理性，投资和投机的一些成本得到适当的一些控制。

　　接下去，在政策的整个回顾以后，我们看一下整个全国市场大的发展的情况。

　　我们可以看到，这里有一些表格。（看大屏幕）我们看全国的土地市场，土地市场我们可以看到整个东部地区购置面积和开发面积产生全面的回落。这是同期的相比，拿05年前三个季度的数据和04年前三个季度的数据相比。毫华住宅价格同比出现较大的增幅，这还是土地供应的控制受到的影响。这是表明是公共用地、普通住宅用地、豪华住宅用地、旅游用地、工业用地等等变化的情况。整个房地产开发投资的增幅出现回落。销售房的面积是小幅上涨。我们也同样拿04年和05年的数据，三个地区进行比较。销售的价格增幅开始放缓。所以总结一下全国的市场情况，我们可以看到，在宏观调控三月份政策出现以后，应该说整个全国范围内出现了短暂的回潮阶段。从下半年开始房地产需求依然是平稳增长的态势。东部地区受宏观调控影响最大，整个增长是放缓。中部和西部地区出现快速增长、平稳发展的态势。

　　接下来我们看看四个重点城市——北京、上海、广州和深圳的情况。我们会在几方面进行分析。首先是土地市场、第二房地产整体市场、住宅市场、二手房市场、写字楼、商业市场等等进行分析。这是不同城市土地购置面积的变化。（看大屏幕）

　　土地的购置的放缓，这是从04年到05年每一个季度的购地的数据。土地开发速度也是减缓的状态。土地交易价格除了深圳跃居榜首之外，广州、上海是回落的。深圳2002年开始，深圳整个土地供应受到紧缩的政策影响，所以02年开始以后整个深圳土地供应相对来说比较少。到04年恩、05年需求还比较旺盛，所以造成供需的矛盾，造成土地价格增长非常迅速。整体市场，我们看到四大城市从00年到05年的对比。整体的建筑速度放缓，这里边我们觉得也不完全相同的。其中最明显的我们可以看到北京和上海。北京和上海还略有不同，上海的影响更加明显一些。四大城市里面我们看到基本上是两个组团。第一个组团就是北京和上海。第二个是深圳和广州。整个销售的面积我们可以看到05年销售面积上海比04年有明显的回落。北京和其它的三个城市，基本上就去年来说，是持平的。我们可以看到价格的大概的走势。尽管刚才也讨论房地产价格用平均价格是否合理。但是我们觉得要做互相比较的研究，所以说从某种意义上还是有一定的参考意义的。我们可以看到投资增幅有所回落，北京比较明显一些。（看大屏幕）建设速度普遍放缓。普通住宅的比重是加大了。这个里边我们就刚才看到，上海实际上也意识到在住宅政策上的一些调整，在05年开始也是提出了两个1000万的计划，主要是配套商品房，配合城市改造的配套商品房和低价商品房的建设计划。这是各城市销售的情况。（看大屏幕）这是二手住宅的一些情况。这是上海中原引入的中原领先指数，是以我们中原代理二手业务的成交量作为我们计算的样本，实际成交量作为我们的样本。这条曲线可以明显看出，上海从05年4月份到05年11月份它的整个价格的走势。可以看到最高峰的时候是在05年的3月份。

　　接下来简要回顾一下写字楼市场。北京、上海写字楼市场供应在增长，需求来说，中心区写字楼还是有一个比较平稳的增长的趋势。租金的情况我们可以看到，在四个城市里边，同样也是两个集团。上海和北京是在第一集团，租金应该说在城市中心区的甲级写字楼已经接近8毛美金一平方米每月。现在上海租金在四个城市当中是领先的。

　　商业用房，去年来说也是各大城市普遍发展比较快的市场。主要供应还是以郊区的社区供应为主。整体来说，我们可以看到四个城市，除上海以外，上海住宅市场投机性的需求得到有效遏制。未来上海整体经济和世博会等等各方面的影响，整个发展还是会出现一个平稳的增长的趋势。

　　六大潜力城市我们也做一下回顾，我们主要选择了哈尔滨、长春、成都、青岛、无锡、宁波。这里边成都、哈尔滨、无锡是在政策影响下发展。区域性经济的拉动，像环渤海经济圈对青岛的拉动，无锡、宁波是在长三角的二线城市。整体来说反映出来的特征就是投资开发势头强劲，需求非常强盛，销售价格大幅增长。

　　未来06年整个趋势会是怎么样的走向呢？我们主要还是从两方面。第一是政策发展的角度，一个是房地产发展的角度。政策来说，整体来说，从土地、金融、税收这三个方面巩固调控的成果，维持房地产市场的平稳发展，还会是整个2006年所有工作的重点。具体各分类市场来看，整体市场还是看好的。从中国经济发展来看，我们觉得在未来十年里边还是平稳的增长过程，相对来说个别地区还是高速增长的阶段。普通市场是大力鼓励的市场。高价位的市场会受到政策的影响进行调整。写字楼是甲级写字楼市场依然非常火爆。大概情况就是这样。具体的一些数据和对市场的判断，在座的可以参考我们中原（中国）的月刊，谢谢大家！如果有不清楚的地方，可以直接联系我们，这是我们的IP地址（看大屏幕）。谢谢各位！

【李文杰】：我先跟大家介绍一下，当时我们做了一个分析，我们在可以找到依据的统计局工作的数据中，在2004年房地产全行业的平均利润率不超过20％，我们说的是年度。在市场上弥漫着一种说法，开发商是暴利，算法很简单，一个土地的成本，加上建设费，加上税费，成本是在3000块钱，如果卖到6000块钱。我们很简单算出成本和利润之比是100％。对房地产开发商来讲，这个算法没有看到取得利润绝对值的周期。一般来讲房地产项目从立项到竣工，一般来说在两年以上，一些大规模的小区价格的攀升达到一倍以上可能要四到五年。假设运行的周期大概是在四年来算我们的利润，也是要计算年度回报的概念。年度回报我认为是在房地产暴利计算中有一个理解上的误区。

　　第二个来讲，作为房地产开发的全行业来讲，我个人觉得经过我们跟踪以及看到的土地分析，我认为房地产行业仍旧是一个全行业高利润的行业。但是我觉得并不存在暴利。为什么这样讲？首先可以从非常多的外行业，从IT、通讯这些公司纷纷进入房地产市场。我觉得大多数资本流入到房地产行业。确实看到房地产的高利润，但是这种高利润的支撑是由高的资金投入、高的政策风险、以及高的运行的周期我觉得是有关联的。所以我认为高的利润在目前市场的政策环境中取得，是应由它的背景之下看的。在这种背景下不应存在暴利。这种暴利还有一种说法，实际上也是来源于一些社会中低需求来讲。房地产中低需求的存在也是因为由政府的社会保障体系整个统筹来完成的。并不能说中低需求在购房方面，不是中低需求全部买房来解决住房问题。我认为低收入家庭住房的问题，我认为应该由政府统筹解决。更多的商品房是靠更多的供需层面来解决。但是我也承认个别房地产开发商业在个别地区有暴利现象存在。我统计一下2004年的时候，我们白酒行业全行业利润达到79％，电力行业达到60％多，我们电信行业还有其它的煤炭事业等等利润都非常高。我觉得，和他们相比，在房地产行业全行业的利润虽然高，但并不能达到暴利。改革开放以来有一部分先人富起来，一部分行业先发展起来，一部分行业的企业先发展起来的原则。个别房地产开发商在先开发的过程中取得一些利润，这是有背景的，包括政府的背景、政策的背景，这是应该理解的。还有，我认为近期在社会上弥漫着对整个市场开放以及市场的政策的一种持怀疑的态度。前一段时间大家比较了解，对于商品房由预销改为现房销售，是因为在预售当中产生问题，新的经济现象产生到发展有一个规范的过程，不应该只看到发展过程中遇到的问题，就将整个行业的贡献磨灭了，这有所偏颇。房地产在发展过程中在税收方面、教育配套方面、甚至我们在之前的慈善方面，我们做了大量的贡献。我觉得个别房地产开发商的现象不能磨灭整个行业的贡献。