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  • 买房要注意房龄 可能会出现这4个问题

    很多人在买二手房的时候注意到了地段、配套、户型、小区环境等等因素,却唯独忽视了房龄!其实,如果二手房的房龄太老,会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候,一定要问清楚房龄。首先,房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应的缩短,这样会影响对房屋的评估。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年,那就只有个别银行能贷款给你了。其次,房龄越大,你能贷款的年限就越短。一般来讲,二手房的贷款年限要看三个因素:房龄、贷款人年龄以及规定的年限。通过这三大因素算出来的贷款年限,取最短的。二手房的话,商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异);砖混结构公积金贷款年限为47-房龄;钢混结构公积金贷款年限为57-房龄。一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段,房屋周边配套十分完善,价格也接近峰值,几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了(教育地产另当别论)。二是随着时间的推移,房屋本身会出现越来越多的问题,比如墙体裂缝、门窗绣坏等,可能会影响房屋的价值。三是因为房龄大的房屋出手困难,转手困难的话对于投资也是很不利的。四是房龄大的楼所在的小区相对老旧,绿化率较低,这也会影响老小区未来的升值。房龄大意味着有效使用年限的缩短,这就意味着购房成本的提升。同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应增加,物业的维护成本也会大增。房子太老,管道老旧,很容易发生上下水不通的问题。目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大,说明其土地使用年限就相应缩短了,甚至很快就到期了。关于土地使用权到期后,是自动免费续期还是继续承担土地使用费,目前还没有定论。综上所述,买二手房不应该忽视房龄,特别是要贷款买房的朋友,尤其要注意房龄问题,大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。

  • 为啥同一个小区的房有差异?看看其中的门道

    买房的人在选择同一个区域时候,不同楼盘由于品牌、以及小区品质等造成的价格不同,但是有部分人对于同一个小区不同房源的价格不一样而感到疑惑!小区 买房技巧门道一:户型朝向房屋价格:南北通透>朝南户型>朝北户型户型朝向直接决定着居住功能。如采光性好、通透性强的房源住起来舒适度更高,南向的房间比北向的房间更暖和,因此户型不同的房源就会造成价格有所差异。门道二:房源位置房源在小区所处的位置对价格有着相应的影响。如房源邻近餐厅或者一些其他娱乐场所,势必对居住在内的居民有一定的影响,价格自然就会比其他位置的房源要低。还有就是买新房的时候,地产商推广语中占据小区较好位置的楼栋一定高于其他楼栋同属性的房源价格。门道三:楼层高低底层相对潮湿、采光不佳,在没有附加价值的情况下,一般处于整栋楼的价格底线。楼层往上,由于视野、景观、日照等因素的影响,其价格相对就有了增长的空间。而顶层因日晒、漏水、行动不便(楼梯房)等可能性,价格往往又不是最高的。当然洋房一层由于带花园以及顶层为复式带阁楼价格会贵一点,其他普通高层特殊楼层会便宜点,这些除外,一般情况下,楼层越高价格越高!门道四:装修及税费在买卖二手房的时候,装修精美与否也是影响房源价格的一大优势。精装修的房子不但可以节约装修的时间成本,又可以短时间内入住,对于这类房源即使价格偏高,购房者也容易接受。还有就是和房源面积有关,因为面积大小决定了其税费的高低!另外,业主的产权是否满两年或者五年,对于交易税费也有很大的影响。最后,导致房源价格差异的原因可能还有很多其他因素,总之在购房的时候,一定要寻找合适于自己的房子。只有合适的房子才是理想的完美的。

  • 赠房后儿子不尽孝 律师:三种情形能反悔

    赠了房儿子不尽孝 老人后悔了公证赠与的过户房屋想收回 律师提示三种法定情形能“反悔”近年来,涉及房屋赠与、继承的纠纷案件明显增多。很多老年人由于种种原因,将自己名下的房产赠与给子女或者孙子女,本指望借此让子女好好尽孝,却不料事与愿违。当亲属关系破裂时,子女不尽赡养义务,老人后悔当初赠房,怎么办?已经签订了赠与合同,并办理了房屋过户手续,这赠与的房屋还能要回来吗?案情老人赠房图养老 儿子却不来探望为了缓解长孙小赵婚后的住房困难,赵老先生于三年前将一套较大面积住房赠给了小赵的父亲即自己的二儿子赵先生,后来又办理了过户手续。然而如今,病痛缠身的老两口却眼睁睁地看着这儿孙远离了自己,再也不登门探望。老人的二儿子赵先生和李女士早年结婚前曾商定,因赵家子女多,住房紧张,而李女士的母亲需照料,所以赵先生婚后住进妻子家,与岳母共同生活。令赵老先生不满的是,亲家母去世后,虽然自己也年老体弱,病痛缠身,但二儿子仍不履行赡养父母的责任。李女士借口“上班太累”,多年不登公婆门。虽然二儿子和长孙小赵背着李女士来看望过老两口,但也只是精神慰问。二儿子多年来总借口自己收入少、要抚养孩子、需照顾岳母等理由,对老两口从未有过经济赡养,都是赵先生的兄妹以多种方式赡养父母。不过,在长孙小赵要结婚的消息传来后,赵老先生考虑赠房给二儿子,以解决小赵婚后的住房问题,并希望促使二儿媳李女士转变既往的冷漠态度,能来孝顺老两口。于是老人说服了其他儿女,将房子赠给了次子,并于前年底办理了过户手续。赠与协议进行了公证,其中写明:“受赠人应尽力赡养父母。如果没有很好地尽其赡养父母的义务,反以虐待或弃养父母,就失去了当初接受赠与的真实意思,换句话说,已经自行放弃了接受赠与的权利。”小赵婚后,其父赵先生夫妻住进受赠的相邻老两口的住房。赵老先生感到两人的冷漠态度终于有了好转,希望二人能照顾日益衰老、行动不便的老两口。可没多久儿子一家就又陆续搬走了,最后不再来看望他们了。两年前长孙小赵生下了一女。四世同堂,老两口非常高兴,希望抱抱重孙女。“可是二儿子总有借口,从承诺的重孙女一百天就抱来,拖到快两周岁也没抱来重孙女,儿子自己连一年一次的看望也免除了。”赵老先生感慨地表示,老两口已进入耄耋之年,因病做手术,又多次摔伤,已不便自行走路、做饭,需要专人照顾起居饮食,其他子女已尽力赡养,唯有二儿子不履行抚养义务和赠与合同义务,以冷暴力使老两口的身心受到伤害。无奈之下,老两口希望撤销赠与房产公证书,收回这套已过户到儿子名下的住房。但儿子坚决不同意。办理公证赠与又已过户的房子,究竟还能要得回来吗?赵老先生忧虑不已。释法不赡养不履约 三种法定情形可撤销赠与北京市浩东律师事务所的张海霞律师说,双方到公证处办理了赠与公证与受赠公证,就应认定赠与房屋的行为依法成立。同时,我国实行房产登记制度,房屋既然已经过户,也就意味着房屋赠与已完成,想再要回房屋很难。不过,张律师认为,法律的本质就是确认事实,使其获得公平。所以,面对受赠获利后,却不履行约定或者法定义务的人,法律一定是有约束条款的。我国《合同法》第一百九十二条规定,受赠人有三种情形之一的,赠与人可以撤销赠与。第一项法定情形是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。要点是受赠人实施“严重侵害行为”,而不是“轻微的、一般的侵害行为”。受赠人的侵害行为是否必须出于故意,是否须达到构成犯罪的程度,各个国家和地区的立法有所不同。按照我国《合同法》的规定,受赠人只要严重侵害了赠与人或者赠与人的近亲属,赠与人即可撤销赠与,而不限于故意和犯罪行为。至于赵老先生所述被儿子的冷暴力伤透了心,并不符合上述法定情形。第二种可撤销赠与的法定情形是受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。当然,如果受赠人没有扶养能力或者丧失了扶养能力的,并不产生赠与人撤销赠与的权利。赵先生对其父赵老先生有法定的赡养义务,包括经济赡养和精神慰藉。如果赵先生有赡养能力,却对老父亲不管不问,不理不睬,甚至实施“冷暴力”行为,那么就符合这一法定情形,赵老先生可以依法撤销赠与。第三种法定情形是受赠人不履行赠与合同约定的义务。附义务的赠与, 在赠与人向受赠人交付了赠与的财产后,受赠人如果不依约履行其应尽义务,赠与人就可以撤销赠与。按照赵老先生和其二儿子签订的赠与协议,如果受赠人没有很好地尽赡养父母的义务,就已经自行放弃了接受赠与的权利。赵先生在赠与生效以及房产过户后,仍然对年迈的父母不尽赡养义务,这不仅符合《合同法》关于撤销赠与的规定,也符合赠与人与受赠人双方自愿签订的赠与协议中撤销赠与的条件。也就是说,赵先生的行为既违反了法定义务,也违反了约定义务,赠与人赵老先生是可以撤销赠与的。提示撤销赠与返还房屋难度大 老人处分房产须慎重张海霞律师认为,赠与的法定撤销要点在于:撤销赠与须依据法律规定的事由;只要具备法定事由,不论赠与合同以何种形式订立甚至经过公证证明,不论赠与的财产是否已交付,也不论赠与是否属于社会公益和道德义务性质,享有撤销权的人都可以撤销赠与。需要注意的是,赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。这一期间属于法律规定的除斥期间,即法律对某种权利所预定的行使期间,不存在中止、中断和延长的问题。如果撤销权人在法律规定的期间内不行使撤销权,其撤销权即归于消灭。所以,为了尽早确定赠与关系的去留,撤销权人应当依法及时行使撤销权。同时,依据《合同法》第一百九十四条规定,撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此,赵老先生可以主张撤销赠与,并同时要求二儿子返还受赠的房屋。在此张律师也提醒大家,撤销已经公证的合同,返还已经更名过户的房屋,在实践中是难度很高的诉讼。所以,建议老人处分较大财产权益时,最好先与家人商量一下,并且尽量事先找专业律师咨询,评估一下处分行为即将发生法律后果的风险。另外,张海霞律师强调,法律可以帮助老年人争取到自己合法的利益,但并不能解决亲情关系,应当看清矛盾点,分析矛盾,疏解矛盾,从而化解矛盾,以便更好地维护亲情关系。而晚辈亲属对待长辈亲属,不仅要在经济上提供赡养,精神上更应该给予慰藉。我国《老年人权益保障法》规定,赡养人应当履行对老年人精神上慰藉的义务,照顾老年人的特殊需要。家庭成员应当关心老年人的精神需求,不得忽视、冷落老年人。与老年人分开居住的家庭成员,应当经常看望或者问候老年人。这也就是俗话说的“常回家看看”。所以,现在“常回家看看”已经成为了法定义务,如果违反了法定义务,那么因为身份关系引起的各种权利都可能发生改变。