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楼盘评测:北辰北仓板块高端住宅首开-御园

2017年07月13日 17:15 来源:搜狐焦点网 作者:潘攀
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[ 摘 要 ] 在严苛的限购政策影响下,6月份的天津楼市出现了成交冷淡的局面,众多具备购房资格的买房人由去年的急切入市迅速转变,陷入纠结的观望状态中,然而即使是在如此困境中,北辰楼市的关注度依旧不减,就在6月底,北辰2项目同步入市,开盘消息一出引众多购房者关注,这样的热度,小编只能说北辰楼市真的今非昔比,众多名企的争相入驻,政府的重点扶持,不仅仅令区域配套一再升级,也不断引进高素质人才再次置业,北辰这片洼地可谓是名声大噪。今天,小编要为大家介绍的,便是6月底首开即售罄的纯新盘-御园,北辰核心地段的一个高性价比高端住宅区。

御园

待售
待定

综合评价: [ 普通住宅 ]

开盘时间: 2017年9月23日 产权:70年

主力户型: 暂无
楼盘地址: 北辰区 北辰道与朝阳路交口
400 电话: 400-099-0099 转 13950

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A、地块背景

朝阳路地块编号津北辰北(挂)2016-015,首次挂牌起始总价13.5亿元,以20.2万平米住宅体量计算,起始楼板价约合6685元/平米。5月30日,“下架的”朝阳路地块在拆除清理了违章建筑之后重新现身土地交易中心,各项规划指标未变,但相比3个月前挂牌起始总价增加1.8亿元,总价达到15.3亿元,住宅部分楼板价涨至7576元/平米。

二次挂牌的津北辰北(挂)2016-015号地块由和雨辰商贸有限公司以27亿摘得,溢价76%,楼面价13369元。本次摘地共吸引华北集团、金地、平安、融信、正荣、中粮、中骏、首创、保利 、万科十家房企参与竞拍。

B、开发商背景

融创中国控股有限公司,是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目,产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型,以“至臻,致远”为品牌方向,持之以恒的为客户专注打造高端精品物业,立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。

御园鸟瞰图

产品:

融创御园是中国第五座“御园”,为天津定制的中国现代中式御园。整个社区共30栋楼,产品包括高层、小高层和洋房,一期为毛坯交房,预计2019年10月底入住,出房率约76%。社区另建设有一栋4层到顶教学楼和3层到顶食堂,不过具体引进哪所学校暂无计划。

御园容积率2,绿化率40%,定位为高端改善型住宅区,产品最小户型为99平米,所处地段为北辰区核心地段,物业由融创自持,而整个社区的后期服务以及规划均向融创王府壹号看齐,不仅全地下车位保障业主出行安全,也会设置多个进出大厅提高服务体验。

项目名称
产品户型价格
绿化率
容积率
社区总户数
御园
高层
99、125平21000元/平40%
2
1500
小高层
135平米3居23000-24600元/平


社区楼座分布图


御园社区规划图


楼盘最新动态:

御园首开共推出4栋楼,2栋小高层和2栋高层,共计320套房源,一期高层和小高层于2017年6月29日开盘,小高层2、6号楼,14层到顶,2梯2户,主推135平米3居,均价23000-24600元/平米,5号楼28层,9号楼29层,2梯4户,主推99、125平米,均价21000元/平米,预计2019年10月毛坯交房,出房率76%。

御园二期高层和小高层预计2017年下半年加推,主推99-135平米,价格和开盘时间待定,预计2019年下半年毛坯交房,目前可排卡。

社区施工进度:


6月26日高层施工进度图


6月26日售楼处施工进度图

御园一期高层预计2019年10月底毛坯交房,小编走进施工现场,可以看到多个高层地基已经基本完成施工,如果施工顺利,按时交房是没有问题的,而目前御园的售楼处仍在紧张的施工中,可以看到目前在做外部景观,内部由于无法进入,暂不知道工期如何,现在的御园接待中心位于北辰区环瑞北路1号(瑞景中学对面),也就是珑著的原售楼处,距离地铁1号线刘园站很近,下地铁步行15分钟左右即到,看房还是很方便。

户型:高层99.57平米3室2厅1卫


高层99.57平米3室2厅1卫户型

1、客厅是一套住宅中使用率最高,使用人数最多的房间,此南向客厅可保持充足的阳光,满足房主日常起居及会客需求,利于观景和晾晒。

2、独立入户玄关设计,对户外的视线产生了一定的视觉屏障,保证了厅内的安全性和距离感,也可以摆放鞋柜做储物使用

3、L型明厨,水槽放在窗户前面,保持通风干燥,烹饪区远离风口,同时保证别处吊柜的完整,水槽与灶台之间留出合适的操作台面积,设计非常合理,连接南向阳台,更方便储物。

4、卫生间做干湿分离,能让空间不过于潮湿,也能更好的做到防滑,并且有利于保护电器设备。

5、全明户型,双南向卧室,全方位接受阳光照射,室内采光极佳,尽管夏季会有些偏热,但是可打开过道门,形成过堂风。

6、户型设计功能性全面,动静区布局合理,客厅卧室,厨房餐厅,分而不离,既保护私密性也方便交流。

项目配套:

1、交通:

 

公交站牌


公交:距离项目200多米处即有公交车站为都旺新城公交站,不过经过此地的只有1条线路,为850路,该线路发车时差较短,等车时间不会过长,车上人流并不多,不过要来项目现场看房,还是开车比较便利一些。

地铁4号线的规划站点和换乘站详解

地铁:其实御园算不上真正意义上的地铁社区,目前周边没有已贯通的地铁线路,而规划中的地铁4号线北沿线京津公路站距离项目约1.5-2公里之间,不过该地铁线路还在规划中,具体施工计划和站点位置暂未公布,因此,如果只想考虑地铁房的购房者可能真的要实地考察一下这个实际情况。不过小编是从刘园地铁站打车到项目,全程费用为11元,可以给大家做个参考。

2、教育配套:


御园沙盘实景图

御园自身配套一所小学,但是目前具体规划暂未呈现,至于是哪所学校,何时入学都还是未知之数,而另一方面,据售楼员讲解,位于都旺新城右侧位置将规划建设一所幼儿园,虽然未来有此计划,但是如果家里有着急上学的小朋友的家庭,可能要慎重考虑。

3、商业配套


御园区位规划图


商业配套一直是大家最关心的问题,御园所处位置为北辰较为核心的地段,周边的老社区和科技园较多,因此商业来说临街的小底商分部较多,马路对面即为都旺新城,在北辰来说属于较为标志性的小区,紧邻马路的为一排商铺,小超市,水果店,饭馆一应俱全,如果开车的话,10分钟内即可抵达一些大型的商圈,生活来说比较便利。

除了外在的商业配套,御园本身还设有一些沿街底商,未来会有一些小型超市等生活配套入驻,满足业主的日常购物需求。

4、周边竞品对比:


御园周边项目分部图

如果从区域上来讲的话,其实御园并不具备真正意义上的竞品,御园位于北仓板块,距离北辰文化公园仅500米,而板块周边的项目多位于南仓和小淀,无论环境、商业以及人口密集度来讲,御园都要好于周边一些在售项目,不过在交通方面,御园的目前规划可能略逊于其他几个社区,不过,据售楼员介绍,御园周边的两个地块未来将作为宅地进行拍卖,那未来此地也将成为一个大型居住区。

编辑点评及购房建议:

1、融创一直专注于高端物业的开发和管理,在近几年,公司不断提升核心竞争力,继续拓展品牌影响力,在津项目也越来越多,而自持物业,入住后的服务有高保障。

2、御园所处位置为北辰核心地段,周边均为一些成熟的老社区,日常购物需求可以满足,至于大型商圈,开车10分钟内即可抵达,生活配套较为完善。

3、户型方面,御园主推的面积较大,而99平米的三居户型为整个小区最小的面积,首开均价21000元/平米,相比目前高昂的房价来说,性价比较高。

4、御园主打的是高端社区,全地下车位,保障了业主的出行安全,而小区四季大厅的设置不仅能提升客户居住体验,也更好地提升了居住安全性。

5、无论是教育还是商业,御园都有一定的规划,并且距离北辰文化公园约500米,环境景观较好,周边地块后期也将作为宅地使用,未来此处将形成大体量居住区,后期配套将越来越完善。

在小编看来,任何楼盘都有自己不同的优势与劣势,但是对于购房而言,选择最适合自己的房源才是最关键,无论你是刚需还是改善,居住便捷舒适才是王道。


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