欢迎大家来到焦点房谈第83期现场，今天我们你请到天津市宇轩投资咨询有限公司营销总监赵万里先生，就在房屋买卖当中需要注意的问题和大家进行交流。

欢迎赵先生做客我们的房谈现场。

各位网友大家好。

我主要今天准备的是在房屋买卖中通常所遇到的一些问题，包括在签订合同时所遇到的一些事情，需要做的准备。

最重要一点，选房完毕之后，最终签订合同的时候，这点要提醒消费者注意的是什么呢？往往我们使用的商品房销售合同都是有固定模板的。

但是其中有一定的项目是空白的，是需要后期填写的。那么在和开发商销售人员填写销售合同的时候，就是说并不是说业主什么事情都没了，只是最后签一个字。

而往往问题就发生在合同的签订过程当中。比如说里面有没有约定，对于交房日期有没有准确的描述和约定，对于延期交房的赔偿金额有没有约定。

有的可能会约定晚交一天的话会按总房款的千分之几进行一个赔偿。往往在这上如果你不注意的话，的确会出现这种情况，改为已交房款，或者通过其他手段进行相应的免责。

所以客户往往不会注意到这点，只对自己所看到的东西满意就可以了，这种做法是切切不可的。还有对于房屋的其他设施约定，配套的约定等等。

基本上业主可以想到的，不管销售人员有什么样的说词，都要把这点约定到合同当中。这的确是为自己后期的权益维护有一个很好的佐证。

我觉得在房屋买卖的时候，客户和准客户在选房和购房的过程当中，首先要明确几点东西：

第一点，自己究竟需要什么样的房子。因为现在往往老百姓有一种跟风的趋势。随着这两年房地产市场的发展水平不断上升，所以许多老百姓有很多跟风的置业念头。

虽然抛开国家对跟风势头的调控，老百姓对购房的热衷性还是有增无降的，所以造成购买与实际需求不符。

就是说业主购买这套房子的时候，不知道自己选择的这套物业是用来投资还是自住，或者等待升值等等，目的性非常不明确。

所以在我们房地产通常操作过程中，会通过广告手段、销售说辞对自己所销售的项目进行一些渲染。当然经常从广告学的角度来讲会有一些夸大等等，所以我觉得业主在购买时会受到广告陷阱或者销售陷阱。

我们很简单说，假设张三看好一套住宅，或者很明确自己是需要自住的。这时候他会满天搜集广告，比如说楼市的杂志，通常生活相关的报纸，看好自己相应的选择之后会到现场看盘，在看盘的过程中会出现这样的问题。刚刚说到和销售合同密切相关的。

比如说看沙盘，是要对自己所需要购买的住房最直接的了解。由于当时往往是两个方面，一个是销售现场的限制，所以沙盘和楼盘有一些偏差，还有一种情况是开发商本身不道德的行为，在制作沙盘和图纸的时候，特意进行了一些渲染。

比如说拉大楼间距，加大绿化面积，这样必然对消费者造成误解，认为自己居住的小区是相对封闭的，像花园一样里面有山有水。

实际上这些东西往往不会写在合同当中，也没有人把沙盘等等相关资料附到合同当中，也就是为了业主后面签完销售合同之后，发现自己实际验房和看沙盘的差异是无从追究的，这是一种情况的出现。

还有一种，在选房、购房的时候对于房价的预期。作为房产这种不动产的形式来讲，它具有很高的价值。那么，很多人在购房的时候总是寄希望于折扣、优惠、活动等等，通过一个相对低廉的价格购买到这个房屋。

所以开发商在整个操盘的过程中，会采用一些销售手段，来给客户一些折扣，但是如果过低的折扣，或者与市场平均价格不符的项目，往往这个时候我们消费者就要注意到这种现象，这是一种比较警觉的信号，这是为什么呢？

因为我们往往为了抓住全社会大众的眼球，我们会拿一些房子来把价格标的相对较低一点，吸引大批客户来现场看房，但是来到现场之后往往会看到所标注的房屋已经售出，或者价格已经提高了。 赵万里_tj/在我们推出这些房子的时候，会拿出1/4左右的房源来做活动。但这1/4往往是在销售难度上比较大的房子，无论楼层、朝向、位置等等不太好的房子会拿出来做折扣，所以说以它为标杆，比它条件好的房子价格自然会升上去。

这时候老百姓可能只图价格低，而买到实际条件并不太好的物业，这也是需要提醒的一点。

再有就是说，往往在商品房销售人员销售口径有一点，抓住客户心理，我们行话叫逼定。这是什么呢？凭我们的判断力感觉这个业主对这个房子有一定趋向性，就会有种种说辞，这时候就会说这套房子已经有人看好，就看谁先交定金，这时候就要求业主提前交付定金。

或者说今天没有带这么多钱，可以先交五百块、一千块的小额定金，然后明天交大定金，迫使客户确认下来。而有的客户在往往缴纳小额定金之后，发现这套房子自己有更多犹豫的地方，现在定金是如数退还，以前的定金是强行扣掉的。

所以有时就会出现生活中常说的，为了剩下的这碟醋还要买二斤螃蟹，可能会为了这些定金往往买一套自己不太喜欢的房子。

这里我突然想到一点，就是说消费者在选房的过程当中，还要查验开发商销售现场的一些文件，基本上是销售许可证、建设规划许可证等等，也就是所谓的五证，这要好好看一下。

有的时候销售许可证还没有下发的情况下就进行违规销售，这时候消费者是有权利进行相应的投诉和维权。这是要必须注意的，是在选房和购房时大致要注意的事情。

刚才您提到沙盘的问题。其实对于商品房来讲，现房是很少很少的，大部分买的都是期房，都要看沙盘的。

我到售楼处，开发商把楼间距规划做得渲染一点，业主怎么在看沙盘的时候可以迅速、清晰地认识到这套房子究竟适不适合自己？ 赵万里_tj我觉得业主不作为业内人士的话，对业内术语不太了解，看沙盘是很直接的方式。 赵万里_tj看沙盘的时候首先要一边看一边问，不是说自己认定沙盘就是楼的实际情况，而不对销售人员做任何的询问，我觉得要有所询问。询问要询问哪些问题呢？ 赵万里_tj第一就是说楼的具体结构上的参数，比如说楼的高度是多少，确定沙盘的指北方向，可以准确判断出来自己意向房屋的朝向，以辨别是朝阳还是阴面。 赵万里_tj再有的话，根据楼体的高度，我们可以就可以推断出楼间距在沙盘上的显示是否如实。 赵万里_tj同时对沙盘没有表明的地方通常做绿化处理，这要和销售人员进行确认，并且以准确的方式写到合同当中。 赵万里_tj当然这种情况是比较困难的。为什么呢？因为渲染过好，夸张之后，尤其是一层居民可能会在楼外不远处出现一个变电站，会出现一个泵房。 赵万里_tj当找到开发商和物业的时候说，您当时看沙盘的时候规划没有变更，但是在后来规划过程当中做了变更。 赵万里_tj但是作为交纳了房款和签订了合同的房主来讲他有知情权，并且该规划与他的要求不符的话是有权力把房子退掉的，这是他的权益。 赵万里_tj所以必须要把通过沙盘了解的东西规划到合同当中，做为附属文件，以便后期开发商有违规的行为或者违反要求的行为可以有证可查。

再有我觉得如果可能的话到现场工地去看，那个是比较直接的，你可以现场看到楼与楼之间的间距有多少、施工质量怎么样、施工人员是否按照规定在现场进行操作。

我想那种会来的直观一些，但前提是进入工地的时候要有销售人员和相关的物业人员陪同，避免造成伤害。

刚才您讲的术语我很感兴趣，“逼定”。往往是这样，大部分天津人有故土情结，往往我住在河西区这房子很老了。

但是我搬家的时候不希望搬到和平，或者老红桥，我就是喜欢这个地。

这时候我在选房的时候只有几个项目可选，当然要抛除价位等等不可避免的因素。

如果看到心仪的房子是很兴奋的，这时候销售人员会用一些技巧比如逼定的手段去诱导，这时候消费者如何保持住，不被售楼人员忽悠了？

我觉得在自己故土情结发生之后，要了解我所钟情的区域有多少项目可供选择。

现在网络媒体的水平都比较发达，所以未必需要到销售现场就可以了解一些内容。往往可以通过像焦点网这边，或者报纸、杂志了解一些钟情区域的项目情况，包括开盘日期，甚至连户型图都可以看到，这点比较方便。

然后在自己初步确定了意向之后，可以协同家人去看。往往一个人立场不够坚定，可能很快就垮掉了，但是我想全家人都在的情况下，以销售人员一张嘴抵抗一家理智的思维，可能还有一定抗衡作用。

而且就是说，消费者在选房的时候应该自己有一种自我安慰的心理。本身房子总还是会有的，不要被眼前市场行为所蒙蔽住，生怕房子还会继续涨。

因为房价的水平是和城市发展水平和生活水平平行前进的。如果担心明天房价会高，还可以说工资明天还会更高呢。

而且在政策上会有一定保护的，不像股市一样，买跌了就可以买，然后涨了再卖，所以这点意识要树立起来。

另外就是在面对自己份外喜欢的房子也要理智地去面对。

现在整个销售行业的体制还并不是太完善，对销售人员无法约束，对他们的说词也没有固定的要求，正所谓空口无凭。主要的还是要把他们的说法写在合同当中。

刚才您也说到，合同当中也有空白的部分，需要后期再填，除了交房日期，还有违约金等等要写在合同当中。还有其他的项目需要注意吗？

如果买来投资的话，可能相对关注的是目前地段的优势，以及面积大小是否满足市场的需求。我觉得面积过大对于投资而言不是一件好事，但是面积太小也不太好。

我觉得面前最经济实用的面积是200到400平米左右。这是针对投资来说的，如果自用的话我可以选择100或者更大的房间。

对于写字楼而言，也是选择交通便利，还有一些周边商务配套设施比较齐全的。

比如说现在天津市写字楼，主要集中在友谊路沿线，还有南京路沿线，这两大沿线是写字楼集中地。在未来几年内海河沿线也会有大量写字楼形成供应。

所以投资者在写字楼投资方面还是有比较大的选择性的。

除了这两项要体现在合同当中之外，其他的都是模板和范文的东西。

我觉得大家要仔细的看一下，如果有违反自己利益的情况下，再重新签订，一般情况下这都是模板形式不会有太多影响个人利益的。

一般情况下还是要把自己利益标注清楚。

如果是精装修的房子，要把备选的材质和样品看好，然后再进行相应的选择和签字确认。

我知道您现在目前是做商业的销售工作，如果买商业或者写字楼的办公环境的话，买这样的楼会区别于住宅的项目吗？

会有区别。

有大的区别吗？

对于商业地产而言，我们最常见的就是商铺和写字楼两种物业形式。

还有刚才您提到的公寓。

对，还有公寓。这一部分会有相当一部分区别。对于住宅来说，有人喜欢静，有人喜欢闹，对于这点我们不偏说。

对于商业而言，它跟住宅不一样的是它一定要有一个人流，有人流才有商业的繁华。

所以说选择不管是商铺也好，还是写字楼也好，更注重的是一个区域。一个是要人流密集，还有一个是要交通便利。

再有在选择的时候，其他要注意的是，对于商铺而言，开间够不够大。因为商铺往往是要长条型的，开间要大，进深要小，这样才有比较大的展示面。

另外如果是自用的话，就要看看所买商铺的经营业态和项目有没有冲突。现在很多都是裙房然后上面是塔楼的形式，在这种形式下，现在按照环保的规定是不允许有重度餐饮的，因为油烟比较大会影响楼上居民的居住。

在这种情况下就知道我这商铺买来是不可以做餐饮的。那么可以做什么？可以做服装、轻型餐饮、咖啡厅、或者蛋糕店等等。

另外商铺配套设施是否完善，包括上下水、电梯等等，这是必须要注意的。

刚才您讲的是对于非住宅类的一些业态的选择方式。签合同的时候，或者买卖过程中有没有值得去重视的区别于住宅类项目的区别？

是这样的，最主要的区别就是，可能国家现在对于房地产非住宅类这种物业类型的投资行为，已经有所察觉，并且通过一些宏观的手段加以控制了，最主要就是体现在对于投资人的付款要求上面。

通常讲一次性付款没有问题。对于使用按揭的行为都是5成10年，就是说首付达到5成，然后只有10年商业贷款。

这样避免重复投资和囤积房屋的行为。

而且对于开发商在开发商业地产的贷款要求的时候，也是在项目完成竣工验收之后才可以办理业主按揭手续，这是对于银行的产业要求和开发商的要求。

这是区别于住宅类项目的要求。

对，所以提醒业主在想投资和自用非住宅产业地产要量力而行，避免造成对自己的影响。

对于这些会发生的情况，现场销售人员也会对客户有所告知。

现在天津市范围里，甚至包括北京和全国，都有一种比较受关注的房型，就是小产权。

我在工作中接到网友电话，讲哪哪很便宜，比如说外环线或者西青，有很明显的价钱优惠，在外环线这边就是七八千一平米，在外环线那边就是四五千一平米。

对于这种房子，对于非集体户口人员去买的话在法律上有所保障吗？

这是毫无保障。正式来讲，正式商品房销售的时候，在前期到正式销售的时候这中间会有若干文件进行办理。

最主要就是国有土地使用证，在这种证件基础上才有后面的证件。

通常小产权房是在集体用地上进行开发。集体用地都是以前国家采用划拨方式划拨到村子或者大队的名下，所以大队只有使用权，对于开发和用途变更是没有权力的。

但是现在考虑到集体未来发展，会采用在集体用地上面建一些建筑，然后以一种很低的价格进行销售，这种销售方式是没有国家和房管局所下发的权证，这时候业主只能买到使用权或者说相对合法的使用权。

如果说国家在任何时候对该土地进行规划，或者有其他用途的征用，那么业主可能就是一场空，什么都得不到。

按照合同拆迁补偿办法赔偿也好，什么也好都不会有的，房子会强行拆迁。

所以在小产权购买上业主要慎重。往往对于小产权房在销售人员的时候也会有说词，这房子我能不能卖，能不能转手，但是前提是购买你房屋的人也是集体里的一员。

有农业户口，或者说是认可这套房屋，也认可没有产权证的居住的行为。我觉得这点对于业主的自身保障性还是为零，是不推荐的。

据我所知这种房子也是签合同的。刚才您讲有权证的前提后面是不成立。前面不成立那这合同的效力究竟在哪？

这合同的效力只能证明该业主曾经以什么样的价格买了这样的房屋，并不能证明房屋的权属是属于业主的。

因为本身房屋从开发的根基就没有合法的手续，所以说后面所延伸的一切相关的行为应该都是无效的。

这个合同只能证明有人收了你的房款。

刚才咱讲的是商品房，可能时间长了这房子就成了二手房了。

如果作为房主我想把这个房子卖掉，这钱有其他用途，这些相关的证明丢失了怎么办？事隔多年丢失了，怎么办？

这个要到房地产管理部门，进行产权证的补办。

他们会有备案是吗？

对。所有产权证在房地产管理局都是有备案的，如果丢失要及时到相关部门进行补办。

最后我想补充一点，最主要就是劝购房者在购房的时候要理性消费，如果有可能最好携带自己有法律知识的朋友或者法律顾问到现场，对以后其他的事情有一种保障。

感谢赵先生的详细解答，本次房谈到此结束。

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