各位嘉宾、网友大家上午好。首先感谢三位嘉宾来参加本期的节目，我们今天的话题是围绕物业来展开的，暨“物业纠纷何时了”。

现在很多的购房者在买房的时候，除了会考虑到一些传统的购房因素比如说区位、价格、交通等等，还有更多的会考虑到物业因素。

可以说随着人们生活的改善，很多人开始关心他交付房款之后，所接受的物业服务是怎样？他居住的小区是否有一个良好的氛围。所以物业也成为了人们生活当中不可缺少的一部分。

但是这个物业服务企业与业主之间的权利与义务是如何划分的呢？两者是否需要一个共同的努力来营造一个良好的小区氛围呢，这是我们本期所要共同探讨的话题，在正式开始之前，请允许我介绍一下本期的嘉宾。

来自V2工作室的任达。

新金融观察主笔安元老师。

天津上古商业街业主委员会主任崔丽娜女士。

首先呢我想展开一个问题，在现在市场上所存在的物业类型大多是那几种？那么每一种类型所对应的服务是到底是怎么样的？请任达先回答好吗？

从物业的趋势大体上分为两种：一种是住宅性、一种是非住宅的，非住宅我们认为更多是一些商业、工业、写字楼等等，如果再讲一些其他的比如酒店型的，它就属于私人定制服务的经营模式。

而我们接触更多的是业主对住宅型的物业，我们在天津我们有一个住宅型的物业的四级服务标准，我们通过这四种标准，可以来考核我们的物业水平是否令业主满意，而这四种标准涉及更多的是一种保洁、保安、绿化等设备维护。

那么怎么样才算是一个好的物业管理呢？

我个人认为这一块对于物业公司本身来讲应该有一个自治良性运行体系。

第一我个人理解物业公司它是一个企业行为、不是公益行为。它可能有一个资金的运行体系才能够把项目服务好。

第二就是管理服务的一些规范。

第三就是最重要的一点就是衡量这个物业好不好就是看它能否升值。

我觉得物业的类型像任达说的那几种，就是针对住宅还是针对商业公寓的问题，再有一个像有的写字楼以及商铺这一类的物业管理，实际上跟老百姓的消费生活关系更大，就是要把日常的一些生活居住这类的关系连接的比较紧密。

但是我觉得现在老百姓买房的时候，他衡量这个物业好与不好有两个标准，第一就是口碑相传，看它是否服务好与不好。第二就是价格。我所付出的钱和我享受的服务是否对等，这两个是最主要的。

在价格方面尤其是近几年，物业费从2001、2002随着新房价价格的增长而不断增长。最早是5毛钱的物业费，那时候的物业非常好，而现在新开的尤其是高层的物业费普遍在2.5块钱以上。

所以物业费大幅翻涨的同时，物业又能够提供什么呢？这是我们要思考的问题。

物业里面的服务包括公共设备维护、园林，如果你都运用到小区，不可能令开发商和业主都满意，比如住高层没有电梯，但是这里的可能收费比高层还要高，这为什么呢？开发商的解释就是说，你密度大，可能享有园林维护的费用可能更高。

在之前的一些小区里面有一些业主他们感到不平衡，为什么感到不平衡，他认为至少应该均等，但是现在不可能均等，就变成了一个惯性推动，就是住宅的房价越高，物价越高。

但是这个观点是否成立呢？我们就要考虑多方面了，那就要看你是否保证24小时的服务都能做到，以及绿化、公益设施等等，以及有哪些服务都是不必要的而你去做了，而那些有必要的却没有做，这些方面我们都要去考虑。

如果这个项目是荒废的，而且你未必能提供，所以这个就是在你的费用当中性价比的问题，所以现在买房的人也是在纠结这个问题，因为物业费是开发商协定的。所以在前期物业制定的时候要有个三方协商体制。

目前就两位来讲，现在有两种形态一个是住宅一个是商业，现在有很多网友都关心住宅，他会提出一个问题，我住宅以外的所有区域都是由物业来管理的吗？

我觉得这一点崔主任应该有很多看法。

好，请崔主任说一下。

我不是非常认同你们的观点。我做了三年的义工，在这期间的实践经验，让我感觉我们所探讨的问题，它是三个不同的问题，你问的问题是物业的好坏，一个是物业公司、一个是物业管理费，这都是本质的不同。

第一物业管理的就是房产，其实主要是不动产，但是咱先不考虑这方面。

第二物业公司在我实践当中不是直接的因素，根据物权法物业专有部分的管理可能由物业公司来管。可以业主自治。

第三可能由其他人管理，它也是一种形势，但是因为咱们国家从商品房开始就是从香港传下来了的，就是只有物业公司来管，所以老百姓就先入为主觉得物业应该由物业公司来管。

实际上应该有三种形式，就是因为它依据的是物权法的主权部分，它是分为集体财产、个人财产、国家财产、这些都是神圣不可侵犯。

所以物业这个房子谁来管、我经过实践也是在提升自己，使自己有了一个高度，实践告诉我应该是物业费谁管谁掌握、而物业费谁来管呢？谁掏物业费谁来管。这是物权法与宪法规定的。

但是现在没有这种导向，没有意识到是物业费来管，所以你只有引导由物业费来管，所以业主交物业费是法定的。

但是法定条款老百姓不掌握，读起来非常困难，所谓物业费实际上不应该叫物业费，应该叫公共管理费，就是除了你小区以外的公共区域。而物业费是根据你所维护公共区域所付出的成本来决定的。

现在海河边有一些房子，那里总共有18户，如果这个要维护起来那么物业费就会相当高了，所以老百姓应该明白如果你想你的房子保值增值，主要在于你提供公共设施维护的成本。

这就是成本费由每个业主拿，要按面积去拿，所以谁掏钱谁作主。那么凭什么物业公司来说话。

您说的道理是对的，但是实际过程当中，没有一个渠道。

所以我们要探讨一个这样的模式，因此我出了一个维护公共区域物业成本的公示。它非常简单就是维护公共区域的全部支出，不包括自家的维护，就是包括修建、保洁、更换总共有11项左右，有保安的工资、保洁公司等等。

我们这个物业规范有四个标准的。

这些都是在物权法没有出来之前制定出来了。 我给你举一个例子，比如说三级楼道一个月擦一次，二级一个星期擦一次，一级一天一擦，我就对这条我印象特别深，关于这方面谁去考核？考核的成本有多高？物业公司去考核吗？

业主委员会。

他是临时的。

他的考核成本是非常高的。

一个经理根本考核不过来，难道要靠业主去维护吗？

我们现在国家制定的制度是这样。

如果说建立投诉制度，你投诉哪儿？由谁去扣？

物业公司是和业主签订的物业合同的。

您提出了一个新的概念，就是物业谁来管就是物业费给谁，我举一个小的例子，比如说一栋楼有50块钱的物业费，一个楼里选一个组长如果钱都放在他那里，是不是有事情就是他来管？

交给谁、谁管。交给经营管理公司就是它来管，如果业主现在在小区里自己自治，那就自己管，这些都是业主来决定的。 法律说的非常清楚，重大事宜像选聘业主委员会，由业主说了算，所以咱们不能单讨论物业公司要考虑物业费，这是关键。

我们的业主都有自己的家庭与工作我们，不是单纯管理这个项目。如果我们把这个钱委托物业公司来管理是否可以？

我们现在之所以许多的小区都是这种模式，是因为所以人都是你这种思想，因为他付出的成本很低，所以不值得他拿出很多的精力去管这么多的事，但是权利是非常重要的，就相当于你的命脉，包括你的房子增值保值都取决于你选择谁。

首先我认为我们业主的权利要遵守业主公约。第二，我们业主推荐出来人选来成立业主委员会，由他们来管理物业公司。他们是一个权属的关系。

现在业主95%在物业公司管理的范围内选择的是都给物业公司钱，而业主什么都不管。

业主跟物业公司签约就是物业公司什么你都管，这就是所谓的“大锅饭”管理，所以我一直要强调的就是物权，物业公司管理就是“大锅饭”如果这样的管理就会出现不公平。

像中国改革开放30年，就是因为邓小平说过一句“责任到人”这句精辟的话，改变的农民的生产力，那时候我还感觉这个理论跟我没关系，因为这句话是针对农民的，但是后来在实践当中觉得这句话非常伟大。

因为那时候物权法没出来，但是这句话按现在来讲就是遵循的物权法的思想。就像农民一样你勤奋你就有收益。

另外咱们国家现在我看很多企业都在朝这方面努力，就前几天，我关注网上的每一条信息也都是用物权的思想来看。

像现在医院有重大疾病什么的，就是领什么东西看病，现在已经把病作为一种定量了，就是你什么病来拿什么药。

为什么？也是要区分开，我认为你这种病人，这个物权是你的。都是按照一种量化来进行。

病多复杂啊，每人的机能都不一样，但是它都给它量化了，所以小区也应该这样，因为不动产的物权法是非常明确的。物权是你的，你就要需要义务。

我们有业主公约啊，就是业主的义务啊。

但是它的成本维护非常高，还取决于业主的素质。

我们按照先前的法律制度法规来说，比如你说要新增加一种《业主公约》像《业主规约2》那是不现实的。

我不是这样的意思，我追求的是一种自然的和谐，就像是水一样自然的一种流畅的和谐。你不用管那个水，而是哪里低、水就往那儿流，这是一个和谐的体系，而你只要把物权区别好就可以。

比如说6户交10块钱物业费，就需要他自己买电，那么他就有知情权，他就会知道什么时候没电了该去买了，他知道自己的权利在自己手里，他就一定会付出。

我还不是特别理解您想要做怎么样的物业？我觉得这个成功的可能性不太高，因为它还有很多水电、停车费等等设备设施很多的费用在里面。

因为我作为一个业主我没有那么的闲工夫去管理这些。我觉得应该让他知道就可以这些费用就可以，然后把钱去交给物业就可以。

因为这是他的一种生活方式，比如说小区环境好、空气新鲜等这都是业主希望追求的，而至于过程他不并希望由他来管。

所以业主委员会就是与物业公司来沟通来行使自己的权利，要每一家业主委员会物业公司、全都行使各自的权利与义务，这个社会就会和谐了。

我没必要打乱它，我们只要发现谁做得不好，要怎么样去改善它，纠正它就可以，我觉得这是一种最简单的方式。

没有必要绕一大圈，一个小区里面上千人去住，你没有必要让每一个业主都知道它的细则，这根本不现实。有很多新小区现在连入住率40%都没有，你没有办法让他去了解。

现在出现了两派，一个是把权利寄托到物业公司来希望他们替我们来解决一些问题。

而崔主任倡导的是物业自治。当然这两种说法没有对与错之分，所以希望崔主任能介绍一下上古商业街的运营情况？

因为可能有很多网友与任达觉得这样做不太好，请您先介绍之后，然后我们再来探讨物业的形态。

任达现在说的就是代表了大部分业主的思想，物权法出台包括商业与住宅、这个我们怎么来区分呢？有一个前提就是咱们管什么？物业费管什么？这个是很关键的问题，我在社会当中我们把它定义为“分不出去的公共财产”。

那么这个谁来完成，这需要国家立项，当然现在咱们有缺陷，立项没有完善。

物权法不是公共财产，它包括绿地、道路、税费、公共设备、场所、公益收入，而业主委员会就是管理你的公共财产。

比如说自动扶梯要进行维修，比如说开发商把他租给商户了一年20万元，但是很扰民，最后大伙经过投票把这个要停掉，但是对于商户来讲，商业停电是非常有损失的一件事情。

所以业主委员会主要干什么呢？实际上它主要干的是使业主他的财产保值增值这是它的主要任务，反正在国外是这样。

我举一个国外的例子，比如说你的阳台是黑色的，那是法律规定的颜色，而你要把它变白色的。那么法律会授意业主委员会，把你驱逐出去，这在国外就是对的。

但是咱们现在法律后滞，私搭乱盖非常严重。但是如果你私搭乱盖，你的房子就会贬值，因为你只有在这个前提下你才有舒适的环境，你的房子才会增值保值。

就是把这个小区所有的公共财产要回来然后再专业分保。

分保是什么概念？

就是主权。

现在物业是自治的，如果我是业主我就把黑阳台变成白色的了，你怎么处理我？我就想问你传统物业与你所说的物业管理有什么区别。

传统物业就是这一个小区你都拿走了，车位费、公益费都要别人去管理。而自治管理是自己管理。

那如果是自主管理我把这个权利给谁呢？

给业主委员会。

那么这还不是制度行为吗？

不是，现在在北京、上海、广州地区，业主已经有了法人地位了。

那他具备法人地位了，他不还是一个公司吗？

不是，他只做事不拿钱。收费方面业主委员会不管，他只是职业经理人，职业经理人下面有一个会计。

收钱是业主委员会不管的，有职业经理人，职业经理人下面有一个会计。

我阐述一个其他的观点，不摸钱的企业是存活不了多长时间，不管团体也好还是企业也好。

你现在说的很多问题，都是在不明白这个模式的基础上。

业主委员会下面有一个会计、一个出纳，还有一个收费员，主权在自己手里了，然后我们全部分包，分包给物业公司，物业公司是管保安、保洁和维修的。

比如说将来社会提供了专业的保安，现在这种专业保安跟我们的要求还不一样。如果有保洁和维修公司那可能就没有这个物业公司的存在了。

然后我们把它由业委会按照市场价格倒垃圾包给专业的，掏地沟的包给环卫局，然后再包监控，都是专业的。

原来我们5年大概花了90多万，监控全坏了，这次又重新安装，但是有一个维保，把这部分权利和义务包出去，电梯维保包给专业的，消防包给专业的，全都包出去了，然后职业经理人干什么呢？

我们现在选这个职业经理人很难，现在还在选，我现在充当这个角色，但是必须走这个阶段，你好知道市场价格。

下一步我们按照市场价格都贴出去，这个物业费的傻瓜方式怎么出来的？就是这么出来的，你小去的全部费用，公共的财产部分，既然是财产就有价值，所以你就要为它尽义务、服务，所以全包出去，只要一除以面积就出来了。

我们按现在的算，我们现在是8块钱，原来是16块钱，但是中央空调就没有了，8块钱理论上还有富裕。将来我们这100多万，我们提前交了两年的钱，这部分钱就出来了，我们还可以再改造，或者是以物业费的形式在返还回去。

我们今年采取的办法就是拉动内需，让大家积极交物业费，减少收物业费的成本。我们现在就出来一个交一年的免一个月的送两个月的奖励费，一定返回给业主，但是物业公司管绝没有这样的结果。

您行使业主委员会的的权利，把每一个项涉及到小区或者是项目里的工作都外包给专业的公司来做，这个钱跟找一个物业公司没有区别，这是一样的。

你分包给这么多的专业型的公司，可能有保安的、保洁的，有设备维修、电梯维修的，有公共照明的、有水电的等等，你分保给若干家公司，无形当中反而增加了你的管理成本，还会给业主造成不便。

因为这几家公司对业主都不是直接对应的关系，你要对10家公司或者是20家公司，如果你有物业公司的话就只对一家公司，这就可以减少你的物管理本。

第二，你找一个职业经理人，一个职业经理人就能解决所有问题吗？能解决所有的外包公司的管理问题吗？这个职业经理人在哪里办公？是一个人管还是组建一个团队来管？

第三，就您刚才所说的，你把这些工作都包完了以后，然后把所有的费用都张贴出去。那好你现在作为一个业主委员会的主任，你就有权要求物业公司把所有的收费全都张贴出去，不要搞那么复杂。

现在有物业公司的就可以要求它张贴，如果有不合理的你就可以去质问他，再不合理的就可以炒掉它，不需要搞得这么复杂。如果你把这个东西都贴出来了，我怎么知道你就一定是公正的呢？还是有若干问题，还是不明白你这样做有什么好处。

你问这些问题又回到一个原点，就是你不了解这个模式。

其实就是一个原点的问题。

你比如说，全包出去了，职业经理人怎么管？这个小区的复杂性就决定着众人要管理这个小区，但是现在的管理模式是恰恰相反，现在的物业经理是理不了，因为物业公司不懂，小区电梯维保也是给别人打电话，电梯坏了他能修吗？

你就把自己变成一个物业公司了。

不是不是，我们不管。

我们东西坏了找您，然后您再找人来维修，那您不就是物业公司吗？

主权不一样，你是因为没身在水里头你不知道，比如说电梯维保，报多少钱你能知道吗？市场什么价你作不了主，都是他作主，这个是我们作主。

那没有关系呀，你作为业主委员会，你就可以作主，你要觉得物业公司收得高了，你就就炒掉它换一家物业公司。

你说的这些都是外行的话，因为炒一个公司，成本有多高？得二分之一的通过，所有的价格都要二分之一的通过，没有一年都炒不掉一个公司，你看网上多少因为炒公司都胳膊折了。

炒物业公司不是一个目的，目的在于把新的机制建立起来，我们就包死了。你比如说，电梯维保，现在的维保公司，是有一个隐性收入的，全半包，比如说电梯坏了，200、300、500都是半包，但是现实当中我们是全包的，一包6年，在6年当中要大修。

所以主权在你那了由你作主，但是你全托给他的时候你不知道，电梯什么时候坏？你不知道。件是完全坏还是半坏还是虚火？你不知道。

市场什么价格你不知道，所以你都不知道，那么他们说了算，人家说电梯需要换什么件要6000，好物业费就要给人6000。

现在这块是由您说了算？

我们根据市场价格。

物业公司也可以说根据市场价格，而且你讲了这么多以后就是一个观点，只要业主委员会完全行使业主委员会的权利，这个事就解决了，你不知道报多少钱，业主委员会是干吗的？

你可以行使权利，跟现在的工作没有任何区别，物业公司怎么报业主委员会怎么去审核。

本质区别在哪？交物业费是人家物业公司的收入，你所有的钱就是他们的收入，现在国家强制公布账目，但是在法律上是有障碍的，因为人家公司的账目是不可以公示的，但是因为牵扯到业主，有很多公益性东西要公示的。

如果业主在自己手里，你就按照量化，这是一个机制全量化了。比如说，我们物业公司一个月11万，所有的费用都包括了，所有都量化了就是这个钱，多一分钱拿不走。

但是如果你把物业费全都给他了，把钱都装口袋里了，到时候修路他还能给你修吗？

这个钱是装在他口袋了，你认为是他们公司赚的利润，作为物业委员会为不查这个收费合理不合理呢？

我们找物业公司就知道，物业公司是一个企业行为，不是一个公益行为，你必须让人家赚钱，人家不赚钱凭什么给你干活。

我们业主都知道，我认头给他这个钱不就完了嘛，关键是要行使业主委员会的权利，你要管理物业公司哪些乱收费了，哪些项目需要公布，这就所有问题都解决了，你何必要绕圈子。

你也说是企业行为，收完钱都作为企业利润留存了，这也是应该的，但是修路谁给你修？

修路不是有标准的嘛，业主委员会可以要求他，交了钱就要给我修路。

那安元老师觉得怎么样？

任何模式都有利有弊，我们不考虑好与不好，可能适合尚谷不一定适合阳光100，模式没有100分的，只能说明这个模式适合自己。我们觉得住宅小区还需要探讨一个适合它的方式。

我觉得现在有两个问题需要解决的就是：一，公司也好，业主委员会也好，无论是谁管理，首先你的责任和权利考核的渠道，到目前为止没有一个特别有保障的通畅的渠道，双方都透明的一个平台没有。

比如说我业主委员会没有选出来，我什么都不知道，有这样的情况。主要还是一个渠道畅通的问题。

二物业公司也好，业主委员会也好，如果你做不到怎么办？

就像刚才崔主任这么说的，你发现这个公司不好，我要炒掉它，第一成本高，第二成功率不高，第三如果撤走的话，会有很长时间整理不好，对于你自己生活品质，甚至是物业的品质、价值的提升都有特点大的影响。

所以说你这个问题怎么惩治它，怎么规范它，甚至这个费用出哪门进哪门，都要有一个详细的规则。咱们现在大面上的都有，包括崔主任说的模式，物业的四个标准，但是没有细则，你怎么来操作，很多东西都是这样。

看咱们之前的房价有一段时间非常混乱，单纯讲二手房交易的这块，每一套房子现在都知道价，你必须要花时间去做这这件事。房地产为什么稳定？因为它每一个产品都是不可替代的。

所以具体到物业，有共性的东西还有个性的东西，惩治的标准和买方卖方，归根到底还是生意，虽然是个人的利益在里面，我把钱交出去了，怎么实现这个价值？

就像是大都基金一样，有多少钱是我在流水里面就消化了，有多少钱是修路的，大的器械的公共维护。这里面都包括什么？如果我交的这个物业费业超过了或是维修费用超过了我交的物业费用怎么办？有多大比例是维护的，这都是必须要看到的。

其实您说的这些都有条文，只不过我们没有行使自己的权利而已。

不是你没有行使，是因为没有摆在你面前。比如说在饭店里吃饭，给你一个菜单点菜完了之后会上菜，多长时间没上来，你心里也有数，超过一个小时不上菜我就走了。物业没有这样的通畅透明的消费渠道，我说的是这个意思。

我承认这是现在的社会问题，也是物业公司的问题。

这不是一个社会问题，这是一个法制缺陷。为什么限够令出来了房地产就是管用，之前不管用，这就是有惩罚的力度，市场看到动作，才有可能管用，你有条文但是没有人去惩治就没有用。

把物业费定在了维护公共财产这个上面，业主就知道了，这个钱是给谁交的，给自己交的。

比如说你这个屋子里面贴得都是金子，外面电梯停了，这是不行的。

老百姓现在认可，这个物业费对自己有好处。

不是有好处是必须要交。

但是很多人不交。

知道为什么不交么，他认为是给物业公司交的，所以物业公司把钱拿走了，不透明了。

所以归根到底是没有一个解决问题的平台。

有障碍，你让公司透明，人家就说了我这是公司行为。

没有人认为交给物业公司是白交，但是就是说，很多人不交，您可能接触的特别多。

你全量化了，业主一看我交的物业费，一项一项都加起来15万，就知道了，那没有不交的道理，因为知道钱都花在哪了，现在是因为心里不明白。

您说的透明是一个方面，还有重要的一方面就是，你给我量化了，但是你没做到怎么办？你退我吗？你给我打折么？你怎么弥补我？没有这个措施。

在这个小区里，业主能看到的所有的费用，实际上大量是隐藏的费用，比如说，监控、消防、管道维修，但是能看到的仅仅是保洁、保安。

隐性的费用做没做我不知道。

但是我们现在的外包协议，就全部把这个责任包出去了。比如说监控，我们现在的要求就是不能坏一个口。物权是我们的，管理权在你们那，这个东西你给我按的，你就负责，我们年年交你维保费，坏一个口你就要修。

你怎么知道它坏没坏？

怎么不知道，不是都有监控室吗？

监控室是能知道，像管道怎么知道有没有坏？就像您刚才说的，考核的标准在哪？

只要管道一坏了，哪堵了就立马报告了。

现在咱讨论到了很多业主都关心的一个问题，是不是有一个公开的平台？

这想问三位一个共性的问题，不管物业自治还是给传统的物业公司，很多在执行的过程中，可能出现混乱不清的情况。比如说收费的不合理，或者是承诺的一些没有做到，所以请三位给普遍的业主提一个建议。

比如说，遇到的这些问题，无论是哪种模式，怎么去维护权利？比如说交的费用不合理，发现一些东西没有执行。请三位各自给一个建议，如果出现了这些问题业主怎么维护自己的权利？

我还是重复刚才的观点，天津市有一个四级的物业服务标准。当我们业主认为服务我们的物业公司没有达到标准的时候，首先对照一下交的费用，服务标准是几级的，不要奢望有过高的标准。

比如说楼梯必须每天都要擦，晚上有24小时保安，是属于四级就是没有，因为这个小区里面不是符合这个级别的服务标准。首先业主要合情合理行使自己的权利，了解自己项目的物业是属于哪一级。

第二，不管是物业公司也好，业主也好，业主委员会也好，都在一个项目当中，所有的人有一个共同的观点就是要把这项目做好。

我的观点就是，业主、业主委员会不是对立的关系，我们也不是上下级的关系，首先业主、业主委员会对物业公司是帮助和扶持的精神，这是一个原则，你要帮助它来管好这个项目，要更好的服务于我。

物业公司也是一个企业，是来做专业的服务来获取自己合理合法的回报，这是正常的，服务的还是你自己。所以我认为就是业主、业主委员归不要和物业公司顶着干，对谁都没有好处，最好是扶持它、帮助它，把这个项目做好。

一旦你频繁行使自己权利，比如说炒掉物业公司，会面临很多问题，比如说资料缺失，设备设施保养的记录等等，使用的一些情况说明，新来的物业公司是不清楚的，需要一个很长的时间来过渡，也许还有真空期。

业主、业主委员会炒掉物业公司一定要慎重，炒得掉也好，炒不掉也好，最后耽误还是业主本身，我们作为一个前提来帮助他维护房产，这个才是一个解决问题的根本。

您的观点就是这三方要共同努力，营造良好的社区环境，如果是涉及到双方的权利义务，这两方面怎么权衡，各地承担什么？

崔主任的观点让我想到一个人就是于凌罡，当哪一个行业出现暴利或是社会问题比较多的时候，就会有一些人站出来说，我们自己干，有这样的一种人，会有这样的一种领导意识或者超前意识。

但是实际上，在十来年的这个过程中，只要慢慢收入这个行业，就会发现这个行业没有当初想象这么容易做的。

我们现在的法律法规来讲，中国是所有法律都不缺少的，中国的法律其实是非常健全的，难就难在没有执行。业主委员会行使自己业主委员会的权利，都是有条文的。

物业公司也有物业公司的规章制度和管理规范，都行使自己的权利就可以了，为什么有很多东西没有执行，就是比较核心的问题，因为业主委员会，大家都是业主都是兼职来做这个事，是一个公益性的行为，也没有执法权。

所以说，你让一个没有财务收入，财务往来的一个人，去干很多他要去做的工作，这里面存在一个执行的问题。

所以我觉得每个小区的业主也好，其实根本到底的问题不是制度的问题，还是自己人的问题，我们怎么讲，把自己作为业主的权利，公约履行，然后客观公正的看待这个项目，还有物业公司、业主委员会，这是一个做好事情的前提。

还是那句话，想要这个项目做得好，就要业主委员会行使自己的权利，要求物业公司公开什么东西，法律要求是可以公开的，这么多法律条文，哪些东西应该公开，都是可以要求的。

让业主明白自己的权益，这个才是把一个项目做好或者是保值升值的前提，您的物业自治可能已经有案例了。

但是可能不太适合一种推广，也许是一个个案，可能会影响到后期物业的买卖，因为等于是一个没有物业的物业项目，因为我们有做过统计，天津市的房产有物业的和没有物业的，房产的价格大概差一成。

现在就是我们在管理，增值到一个亿了，为什么？就自己管才能管得好，只有自己的财产才能管得好。比如说过年期间我们喷淋跑水了，如果是外人要先跟人家谈钱，但是作为业主虽然一分钱没有也要去，因为这是他的财产，如果走泡了房子就不值钱了。

那好哪一个业主去了，哪一个业主没去，100个业主去了多少？

我只是举个例子，就是只有你自己的财产，你才能认真对待它，否则的话没有人比你对你的财产更负责任，这是颠覆不破的真理。

我们请物业公司并不代表我们对自己的财产不负责任。

这个不排除请物业公司，但是前提一定要量化好了，一定要把业主的公益性收入要回来。

这就好了，为什么还要自治呢？

你把自治想得太狭隘了，你认为是自己干，其实不是自己干，都是专业人干。

他们可能在这个时间段没有找到物业公司，如果有好的物业公司，可能就直接找物业公司了。我们意思是自治也好、物业公司也好，模式不是问题，每个模式都是有可操作性的。

不是的，关键是在机制上，你们都质疑这个问题，业主委员会不会成为第二个物业公司？把所有的支出全部量化，然后除以小区的公益性收入，再除以建筑面积就好了，物业费就出来了。

如果你只是物业委员会的话就没有问题，如果一旦行使了物业管理公司的权利，你要干了这些事就是第二个物业公司。

业主委员会是兼职，不可能行使，在机制上就不存在行使。聘职业经理人，职业经理人代理业主委员会，进行现场的主权维护，然后你都由专业分包给你分管了。

一定比你管理得好，这一个物业公司是一个物业经理管，现在是11个管，而且都是专业人士在管，你说谁管得好？

比如说现在每个小区都是一个经理，都听他，因为他发工资就听他。现在都分包给11个专业公司，出现什么问题，谁立马就到。

那谁发工资？

业主委员会，全是透明的，贴出去都是留着活口，只要经过市场竞争，有比这个低的，就还可以换。

还是结钱。

你想经管多少人？经过收费员、会计、储纳。

还是一个公司的架构？

按照量化、公示出去的。

我没说您的不可信，但是这个模式到最后还是落在业委会管理财务的基础上。

业主委员会都是按合同付款，比如说，现在我们的物业公司每个月11万，拿合同钱就拨过去，比如掏地沟4000，钱就拨出去了，这都是讨论一次性通过的。

是多少钱按照市场价格竞争来，没有利润的，剩下的只要出来的钱，比如说打出来20%的流动资金。

这样你就能保证你的业主都能交物业费吗？

我不能保证，因为哪都有好中差，对不交物业费的现在没有办法。

你不能保证，但是钱说了算，你又不能保证钱，还是钱说了算，这样怎么成功？

我们现在就在解决这个问题，因为业主委员会起诉不了，哪都有个别的人。比如说空房子他不来交，等于就亏损一部分了，所以怎么办？

我们现在正在努力，这是要解决整个的问题。就像广州、北京已经立法了，业主委员会只要一成立就申请企业代码，申请法人资格，有了这个只要一起诉，是维护小区正常运转的基本费用，所有都没有障碍了，只要一起诉就没有障碍了。

姓崔的是个骗子姓崔的是个大骗子 谨防上当

起诉谁？

起诉不交费的，物业管理肯定有做不到的地方，自己家做卫生也做不到。

这两种模式还是不要争论谁好谁坏，现在网友是通过本期节目有自己的一个筛选能力。

非常感谢三位嘉宾来作客。谢谢。

崔主任，听了您很多的自己的观点，对于大多数的业主，如何维护自己的权利有哪些建议？

业委会经过傻瓜模式，然后算出来，所有全部支出减少公益性收入再除以面积，在合理范围内，把主权要回来，每个业主是给你自己交物业费，只有都交了物业费，别人没有侵占你的利益。

这个交费经过物价局了吗？

不用经过，这个法律已经规定了，物业非属重大事宜，重大事宜经过半数以上同意，物业费的调整都要经过同意。 物价局通过的是前期开发商，因为前期定价要经过物价局批准，要有一个审核，备案，这是不需要的，涨钱不容易。

你们自己组织开收多少钱？

测算是12，但是我们收的是8块，现在看来8块还有富裕，我们小区因为5年了，已经不成样子了，现在看看破破烂烂的，所以还在一点点修，一点点弄，还在整理，整理完了两年以后，这些收入都到手里了。

偷电的问题存在5年了，只有我们业主委员会下决定换表，这个成本就20多万。

我只能说你们以前的业主委员会，没有干好造成的。

我们是刚成立的。

从共性上来说是对的，我觉得物业公司也是这个模式，物业公司存在的问题就是双方透明的渠道，还有一个问题就是说，物业公司的收益率应该在多少？

你应该让它赚钱，比如说合理范围是5-10，低于这个无法运行了，这样的话业主委员会应该支持，应该采取什么样的措施，如果超过这个利润就是侵害业主权利了，我觉得应该由这样的标准，其他的我觉得还是双方体谅的问题。

首先不能排斥，有一个互相包容的心态，它是为你服务，不要排斥它，出现问题的时候，物业公司不能逃避，双方都不要有这种心态，都不要排斥，把这个当一个共同的空间，物业公司是需要它来生存的。

我们现在和物业公司是每周日下午3点碰头，发工资的时候你哪做不好，该奖励的奖励，但是奖励不多，也在摸索，每周日和物业公司经理一起碰。

我想通过一、两年之后，很多业主更了解这种模式，在未来有一部分人，选购自己房产的时候，会选择这种物业形式

特别值得借鉴，这是遇到问题时候，一个很好的解决方式。

业主维权的过程中，还是像三位认为的共性，要有一种冷静的态度，要有一个非常好的标准，和业主委员会来沟通，保证一个良好的通道。