房地产“降价”是现在最热的话题，但其中不乏猫腻。本期焦点房谈邀请到搜狐焦点售楼日记专栏作者szoneangel，为我们揭开当前楼市真面目。

主持人你好，很高兴能来参加这次焦点房谈，有什么问题尽可以放马过来。

说实话，我们现在都在观望，不敢轻易出手买房，就是因为不太信任开发商这些手段。。。请问房子现在真的降价了吗？

真的降了，而且每天都在降。

有开发商提出如果三年内楼盘降价，愿意原价回购，请问小迟对这件事怎么看？

这是开发商的一种营销手段，为了稳定购房者的购房信心出的招数，开发商把钱拿走了，3年后，购房者想退房，还给开发商，没人给你利息，而且3年的贷款利息也有20万左右。

最重要的是，你那时走二手房手续，税费谁交？那时你还会把房子还给开发商吗？

请问现在各方都在说楼市在降价，现在是买房的好时机，事实是这样吗？从开发商的角度又是怎么想的呢？

这个问题我自己也很矛盾，我认为年底是好时机，因为年前开发商缺钱，春节后不缺钱不会降价。又认为在没有外力干扰的情况下，也就是所谓救市，2012年的房地产还会很惨淡。

开发商赠送面积只有使用权而没有产权，那这赠送面积能否得到法律的保障？

得不到，而且拆迁时这部分，政府不会给钱，而你买的时候，开发商是加价卖给你的。

天津大道沿线楼盘做投资是否合适？

没有

你认为目前哪个楼盘潜力比较大

不同的人、不同的资金、不同的需求对需要的楼盘不一样，只有50万就只能看50万的房子，如果非说潜力大的话，我认为是北宁湾。

就你了解的“降价”猫腻中，开发商最常用的是哪一种？

精装修猫腻多，本来3000一平米的标准，房价降了，装修标准也降了，给你降到500一平米

问个八卦一点的问题，现在“售楼日记”那么有名，你到别的售楼处的时候会不会被赶出来呀？其他售楼员会接待你么？

不会被赶出来啊，认出来以后很多售楼员很热情的，有的售楼MM找我要电话、有的要求合影。

以你的角度看，现在天津的楼市处于一个什么样的局面？到底是真降还是假摔？

天津的楼市，市内六区现在不敢涨价，成交量非常少，每天才卖出去15套左右，并且价格还很坚挺。郊区稍微降了，塘沽现在降的非常厉害，地方小、人口少、楼盘多。

为什么你一直强调开发商年底没钱，明年初就有钱了呢？如果年底房子卖不出去，钱从哪来？

年底是开发商给各个工程款结账的时间，也是每个楼盘或者城市的总经理业绩考核末期，他们需要好的业绩，否则明年就走人或者降薪，只要降到比这边便宜一大块就会有人买，降的少就会卖不出去。

有人问如果有150万元的资金，请问在天津市内买哪个位置或者哪个楼盘的房子，居住方便，环境又好呢？一定要买老城厢吗？

150万的资金？150万当首付用，还是150万一次性购房，要多大㎡的……这些对你选房都不一样，要告诉我你要花多少钱首付、多少平米。

房企降价形式五花八门，赠面积、赠车位、赠物业费……到底如何辨别真伪？会不会也像商场一样，先提价再打折？

有的新楼盘开盘报高价，在开低价，会跟商场一样，有的是真降，有的是借赠送面积、车位把价格卖高与同地段其他楼盘，让你以为降价。

现在天津新房成交呈现“量跌价涨”的特点，对此你怎么看？你觉得天津的房价降了吗

价格上涨主要是郊区最近卖的少，市区多一些，所以把均价拉了上来，价格没有涨，现在涨不动了。

据你了解购房者对现在的楼市持什么态度？

观望 观望 观望 还是观望，价格一定要降，就是这态度。2万的卖1万3在出手 1万的卖5000在出手。

对待开发商这些转空子的促销手段，政府会不会采取一些措施来限制，单纯依靠人民自身鉴别力是不是长远之计呢?

不会，一切靠自己，上当不能怪别人，怪自己经验不够。

房价居高不下，归根结底，是因为什么？

人多，国外便宜，因为人少。其实还是政府的问题，这几年没好好管理，中国总是很多事情出了问题才去控制，动车、校车、电梯、食品等等之类的。

现在出现这么多猫腻，我们可不可以理解为这是天津房价即将要降的前兆呢？

是的

天津楼市价格下降迟缓，甚至有的逆市热销楼盘不见下降动静，这是我们本土自身相对北广沪反应迟缓一些呢，还是天津自身有一定的政策和应对，所以依旧在守价？ 如果降，大约在什么时候幅度最大最明显？

天津房价跟一线城市比的话就很便宜，所以降得也就少，对于降价，不同的楼盘不同的分析。

有专家称普通民众最好2013年后再买房，这是为什么呢？有依据吗？

没有依据，吓胡扯，你能知道你明天发生什么吗？天气预报都不准，更别提那些谢顶的砖家了。

猫腻虽然多，但相比以前买房的人真的就没有得到实惠吗？

去年买的人都很便宜，现在就算降了也比去年买房的人贵。

房价将来的走势是会大起大落，还是和平演进？

我认为是平稳，政府不会让房子大涨、也不会让房子大降。

房价降了，已经买完房子的业主亏得厉害，还是开发商亏得厉害？

开发商不亏，只是赚的少一些，前期卖的几栋楼，开发商意境赚了不少了，后面的房子就算买1元，也都是白赚的，因为开发商把成本收回来了，以上所指卖了好几栋楼的楼盘。开发商从来不赔钱卖房，所以老百姓最亏。

买房子赠送车位是否具有法律效力啊？

不管是买的车位，还是送的车位，都是没有产权的，都是使用权，只有车位协议，没有车位合同，受法律保护。

开发商众多降价的手段中，比较可信，靠谱的是哪个啊？

今天卖的房子 比上次的房子便宜，这就是可信。

有人问道，明年天津的房子能全面降下来吗？老百姓期待很久的。。。。能实现吗？大概什么时候能实现呢？

大降不可能、回到2009年年初的房价也不可能，你死了这条心吧。

你认为临近年底开发商还会再推出大的降价举措吗？

不同楼盘、不同地段、不同开发商 不同分析。

正在快速发展的天津，为何房地产市场一直处于全国二线水平？另外，在飞速发展的滨海，你认为目前最大得阻碍滨海房价上涨的原因是什么?

不是天津的房地产是二线水平，天津的人口、配套、规模、经济都属于2线，滨海新区，人少，盖得房子多，这就是阻碍上涨的原因。

你说了这么多内幕，地产开发商还敢聘用你么？

会的，我就是一个免费的广告，以我所在的单位来看，基本上60%业主看过我写的东西，并且有购买欲望来我这的。

有人想问问，你觉得现在天津的哪个楼盘值得购买

要看你想花多少钱，买多大平米的 每个人的资金和需求不一样的。

你今后要做一个揭露售楼幕后黑幕的人么？

我一直都是这样的人。

限购你觉得什么时候可能松动？

这个不好说，谁也不知道，明年估计够呛了。

在你售楼的过程中，是怎么看待地产商的猫腻手段？

恶心，但是身为从业者，我也就只能做恶心的事了。

有网友问道，中心生态城那什么时候能起来啊？老盼望了

10年后吧，或者你这辈子就死了这条心吧。

老见你穿梭在各个媒体之间，也提出过比较尖锐的话题，没人威胁过你啊？

没有，大部分同行对我都是很认可的。要不然媒体也不会再来找我啊。

房子负担越来越重了，老百姓根本就买不起房，你作为售楼员也作为购房者来说你觉得天津现在的房价和这个城市匹配么？

还算匹配，跟一线城市比，天津房价就是便宜，而天津的建设速度正在突发猛进，很快也会成为一线城市。

你见过最给力的广告语是啥？

如果不买房，除非你能摆平丈母娘。

作为售楼员你揭开某些内幕，会不会遭到报复？

哈哈 不会啊，我写了3年售楼日记了，同行和购房都很喜欢的。

电商现在这么火，把房子拿到网上来卖是不是未来大的发展趋势？

是未来大趋势，我也密切关注这一块，不过具体细节，你还是要去售楼处看，网上看不到的，签约手续也要去售楼处，网络只是一个宣传平台，让你足不出户就能知道楼盘信息。但不是让你有购买欲望的地方。

最近看到很多开发商跑路的新闻，天津有没有开发商跑路的？购房者应该怎样避开这种风险？

天津就夏天闹过东北角艺术公寓和嘀嗒跑路的情况，现在购房者在天津购房不会遇见开发商跑路情况，因为每个购房者买房都会把钱交到资金监管账户里面，这个政策就是防止开发商跑路，专款专用，专门把购房款盖房子用。

你如何看待陈光标卖房子的事？

网络营销，为他进入房地产圈做宣传，牺牲小钱，赚取大钱，完全为了吸引眼球。

有网友好奇，天津星耀破产的事你知道内幕不？

看过类似报道，我在那有10个朋友工作，走了6个，剩下的4个不知道公司内部怎么样，不过我知道，那里面的员工好多正准备辞职再找新工作。从原先的1万一平米降到了现在5000一平米，还是卖不出去，因为交房无期限。

你了解房贷情况吗？有网友说，贷50多万，30年期，总共要还100多万，不如等以后全款买了。您怎么看？有没有贷款小窍门？

30年每个月换的话，利息当然很多了，据我统计，一般大伙贷款买房都是采用长贷短还策略，贷最长时间，有钱提前还款。当你有钱了肯定想马上还给银行，要不然每天睁眼都是利息。

据我统计，贷30年一般7-8年就都还完了，利息也就没那多了。你为什么贷款，就因为现在没有一次性的钱。

回复：最近看到很多开发商跑路的新闻，天津有没有开发商跑路的？购房者应该怎样避开这种风险？您好，我们购买了东丽湖朗钜天域3期意风观湖的房子，合同上写的是2011年10月1日交房，3月31日KFS曾发过一次入住通知，由于没有准入证，经过业主们的努力，KFS宣布3月31日的入住通知作废，等准入证下来再发新的；但是业主们去现场后发现房子质量很差，整改无期，最近两天发现售楼处也空了，不会KFS要跑路了吧？那我们这些交了首付还得还贷款的咋办啊？

你说生态城房多人少，那边的房价是不是太虚高了？ 你认为多少比较合适？ 还有那边如果正常运行还得等多长时间？

那边的价格就是扯淡，夏天卖到14000，现在降到11000，卖的比塘沽繁华地段还贵。那边我去看过，死那都没人知道，都是泡沫，高价在中新生态城的人，我认为都是无知。

那里根本不值这个价格，10年左右才能全部建设完成，5年会有小规模。

请问天津最近降价幅度最大的楼盘是哪个？还有什么楼盘有降价的趋势？现在是不是刚需购房者出手的最佳时机？

我认为降得的最多的是塘沽的楼盘，典型的是首创国际城与远洋城，首创的从1万多降到了7000 远洋城也卖到了6000多 而且比旁边的限价房还便宜了。市区有个和平时光前几天卖了4套14000的关系户房。

现在是出手的好时机，年底开发商缺钱，春节过后，开发商不缺钱。

有个朋友最近想买万科魅力之城的房子，就是东丽开发区轻轨站旁边那个，现在售楼员跟他说有大概快十个点的优惠，你觉得还会再降价吗？现在该出手吗？

10个点也要看最终的价格。跟之前他们卖的有差距吗，不同楼盘不同分析，万科采取过冬策略，以手握现金过冬，势必降价，你要看看价格跟上一次卖有没有降，不要看点位，看最终价格。价格符合你的心里底线，就出手。

以你的经验看，万科魅力之城卖85万左右，90平，精装，值不值呀？还有再降的空间吗？ szoneangel/85万90㎡，那就是9400/㎡了，不值了，太贵了，8500还可以。

远洋风景最近好像也在降价，但是那边有个火葬场，估计有些人会忌讳这一点。 szoneangel/远洋风景最近卖的不错，外环以里9800/㎡左右，津滨大道东丽段正在大面积盖房，我相信小区多了以后，火葬场会搬家的，肯定的。

能用经典的两句话概括现在房地产市场和中国足球的现状么？

千万别让房价像足球，房价最好维持在"原地踏步"。“腐败”就是高房价的真实原因。赌球是足球上不去的真实原因。房价下不来和足球上不去的本质是一样的

能谈谈你对二线，三线，四线城市房价的看法么？

二三四线城市房价本来就不贵，降价没可能，还会涨价。很多大型开发商主要开发二、三线城市。那边房子更好卖。

国家对楼市的调控政策是全国统一的吗？还是按照城市划分的？

部分政策全国统一（限贷令），部分政策按照城市（限购令）。

一般开发商赠送的面积或者车位是不是应该写进合同啊？万一侵权说话不算数呢！

不会写进合同，都是有协议，一般不会说话不算数，还没有哪个开发商敢这么骗人的。

普通的工薪一族，这个时代哪里买得起房啊。相比之下，我觉得租房来的更划算一点。反正70年的居住权而已，没所谓的吧？

当你有一天不租了，就是拍屁股走人了，可是你买了房，就是不住了，你可以卖掉，房子还可以给你赚一些。

你怎么看砸售楼的老业主？是支持他们还是特鄙视他们？

我支持他们，都在说要有契约精神，可是要换位思考，自己辛苦赚的钱，就这么蒸发了，谁受得了，如果换做是我我，我都不去砸，我拿着AK47进去直接狂扫。

听说有钱的人都不怎么上网，看上房子直接去看。

对 没错，你说的完全没错。

近年来天津貌似没怎么出现过砸售楼处的事呢。

之前有过，09年以后没有了。

有网友说，政府明明知道房价过快上涨不利于经济的健康发展，为什么一定要到这样高的一个价格才出手呢？最终原因是不是因为税收政策分配不公，导致地方政府缺钱，而推波助澜，加速卖地呢？

给你讲个我自己的幻想吧，该换届了，要上去的人问在职的人，电力是谁谁的，石油是谁谁的，我们上去赚什么啊，然后一合谋，在职的人把房价拍下来，等你们上台了，在把房价抬上去，你们就有的赚了。以上全市个人幻想。

十分怀念10年前的房价，那个时候天还是蓝的，100块钱还是钱，可是现在呢？

10年前你工资才多少，10年前的城市发展跟现在也不一样。

能否预计下明年的北京房地产市场将是一个什么样的走势？

在没有外力干扰的情况下，也就是所谓的救市，房地产市场还是一片低迷。

有专家说房子两三年之内，降到50%是有可能的，真的是这样吗？

胡扯，政府不想房价大涨，也不想房价大降，稳定，你看上海前段时间就是，房子下降20%政府不给与备案。

有网友问，团泊那得房子靠不靠谱啊？

不靠谱 就是一个空城，那的别墅，太偏僻了。上班到市里也远。一问你住哪？我住村里的的别墅。

看房时对于价格有什么参照标准吗？国家出的？

价格看当地其他楼盘的价格做对比，然后看环境、配套、地段、交通，房屋品质。

你认为房产商是主导房价的主要因素么？

不是 这是个复杂的事情，房价的涨与降，跟购房者、政府、开发商都有密不可分的联系。

你觉得房价主要是被谁给弄上去的？

被我们自己弄上去了，99%的人不去买房，房价肯定下降，99%的人都去买房，房价肯定涨。

是只有天津有这种资金监管账户还是全国都有这个制度？你了解吗？

北京有了，部分城市有了，陆续在很多城市正在开始实施。

这些猫腻为什么消费者看不出来呢？拿出去的可是厚实实的钱啊

看得出来就不叫猫腻了，因为购房者没有房地产营销经验，所以根本不知道也很正常。

通过上面的房谈，我们了解到，目前天津楼市的情况主要有以下几点：1.天津房价微降，但市内六区降幅不大，塘沽降幅较大。

2.目前众多购房者的主要心态为观望，期待着房价真正到达拐点的那一天。

3.年底是刚需者购房的较好时机，因为开发商比较缺钱，而春节过后，房价不会降太多了。

非常感谢售楼日记专栏作者作客搜狐焦点房谈。访谈到此结束，谢谢szoneangel独家解密，谢谢各位网友的热情参与。再次感谢大家，我们下期再见！

再见。