今天给大家讲一讲怎么去踩盘或者看房，对于同行来说分两种一是明调，二是暗调。

对于购房者来说就是正常去看房，如果你和我一样很年轻，一般这样会遭到售楼员的势利眼，一个人去更是如此。

因为你年轻，一个人来看房，首先很可能被认为是同行，其次就算是年轻的购房者，售楼员看你那么年轻也认为你做不了主，所以售楼员懒得跟你讲，这样的话获得的信息量也会比较少。

所以基本上我去踩盘基本都是靠经验，毕竟我看房看的比较多，知道怎么规避被势利眼，如果看比较贵的房子，像大都会的房子，就得拉一个上年纪的人一起去看，如果一个人看，基本没人愿意理你。

一．明调：

1.填表：首先讲一讲明调，你一推门进去说我是市调的，哪个哪个公司的，想了解一下这个项目，一般的售楼处不会拒绝你，但是如果赶上比较垃圾的售楼员，他也会懒得理你。

一般分为填表或详细介绍，填表很简单，单位派你去了，你又不乐意去，不去还不行，那么就应付差事，对这楼盘不感兴趣，无非就是把表填了，例如绿化多少、容积率多少、占地面积多少、卖多少钱等等，连样板间都不看就走了，这是应付领导的。

2.详细介绍：如果对这个楼盘比较感兴趣，想让售楼员介绍一下，也得看赶上什么售楼员了，赶上热情的售楼员，给你介绍之后填表走了。赶上不热情的，怎么说他都不理你。

3.找关系：还有一种是找关系，在那里有朋友是最好的。一般我去看比较贵的楼盘都是去找关系，同事或朋友的同事，这样的话比你当购房者进去看，获得的信息量稍微大一些。

也可以知道是怎么回事，比如拿地多少钱、囤地多久了，里面有多少猫腻、哪套好卖、卖了多少都能知道。

二.暗调：

1.去之前先做了解：其次讲一讲暗调，我建议大家去看哪个楼盘之前做好功课，建议大家首先在网上搜索一下这个楼盘情况或整体区域情况。

比如看老城厢，看红桥区，或者下瓦房板块或梅江板块，你要了解有几个楼盘，今天是看一个还是多个楼盘，把顺序制定好。

比如你看了A楼盘，B楼盘在马路对面你都不知道，又去看C楼盘，绕了一大圈又回来，就比较浪费时间。

在网上最好做好功课，比如这个楼盘是卖什么产品，别墅、高层、公寓或洋房，知道大概价格、户型区间等等，有的售楼处你一进去看，人家问你想看什么房，看多大户型的。

你说看八九十平米的，人家最小一百八十平米的两室，你进去一说，人家就不会理你了。

你再怎么问，你这八九十，他那里都是一百八，不是他的购买客群，你根本获得不了这个楼盘的信息。

还有如果是卖别墅的，进去看洋房，也是不符合这个楼盘的客户需求。所以在看房之前要把功课先做好了，了解这个楼盘到底是卖什么的。

2.人员配比：还有之前说的，看之前要看人员配比，年轻人尽量别自己去，售楼员一看就是市调或不能作主的人。

如果是一男一女的搭配，最好拉着手进去装情侣看婚房，可信度就比较高一点。

因为年轻人肯定会回去问父母，但是这样的组合会被售楼员当成潜在客户，你再找他，他也会给你介绍一下。再有也可以找一些上岁数的人一起去，还有年轻人最好别超过三个人以上一起去看房，因为售楼员只要干久点，一看就是市调的。

没有三四个人的年轻同龄人一起去看房的，而且如果你自己看，也得看开什么车去，而且建议大家千万别打车去。我基本没遇见过打车看房的，要么把车停在边上，要么开车停门口，很少见过打车的，买房没有打车去的。

除非楼盘比较偏远，像星耀五洲之类的，太远了才会打车，市区的尽量别打车去。

3.进入售楼处之前先打电话：下一步是进入售楼处，之后他会问你是不是第一次来，如果是，你就说是第一次，如果不是就找之前的那个人。

我建议大家去售楼处之前最好先打个电话，问一下售楼处大概多少钱。一般售楼员有积极性的会记下你的电话号码，也会把他的电话号码给你，让你去找他。

这种情况下，你一个年轻人去看房，获得的信息量比较大一些，因为这是电话邀约过来的。这一招我经常用，总比自己推门进去好一些。

4.别问专业问题：建议大家进去以后别问专业的问题，例如容积率、绿化率、占地面积等等，基本上想去买房的人不会问这种问题，你一问就露馅儿了，人家知道肯定是同行。

另外你一进去，他会先问你看多大户型的，售楼员了解完有符合你的户型区间，她们会告诉你有多大户型，他会给你一个详细的介绍。

如果你没去过几次售楼处，怕记不住，也别拿笔记，这样很容易被当成同行，看房人不会拿笔记这个东西。如果记的话无非就是记价格、物业费、优惠、最终价、定金等等。

5.一听二问：进入售楼处之后，售楼员开始给你正式介绍。有两种介绍方式，一种是售楼员向你描述，你听，不明白再问。还有一种是售楼员不跟你讲，就等你张口问。

比如问多少钱、卖多少栋楼、什么户型等等。这个信息量如果房子看的多了就很容易记下来，如果没去过几次，尤其是一天看的楼盘比较多，很容易记乱了，也不容易记住，这也在于经验。

我记得我刚去采盘的时候，进售楼处之前先抽两根烟，因为进去有一种作贼的感觉。

进去之后我也不知道做什么，我还故意说你拿个彩页给我们看看，大概多少钱。我装得很不明白去问，售楼员还很好，介绍得很详细。

6.看沙盘：去踩盘前几次是比较紧张的，看得多了，也就没有紧张感了。

一般去售楼处有几个方式，先介绍区域沙盘，挂墙上一个大区域图，你了解一下这个楼盘在这个区域什么位置、附近离火车站、地铁站等大型商业配套有多近等等。

看完以后再去看楼盘沙盘，占地面积、规划、多少栋楼、每栋楼多高、现在卖哪栋楼都会在沙盘上有所显示。

7.看户型：接下来就是看户型图，你关心的两室或三室，让他介绍一下一层多少户、南北通透还是全阳等等，售楼员一般都会讲优点。

但是你自己可以发现哪个缺点然后提问，一般他都会有一个统一的答案来解释。

8.看样板间：之后就是看样板间，他会带你去样板间看。也分为两种，一种是实际房子里面盖的样板间，这个比例是最真实的。

还有一种是售楼处里面临时搭的样板间，这种很容易造假，长度提高个五厘米、宽度提高个六七厘米都是看不出来的。一般样板间装修都比较漂亮，而且户型也比较好。如果看上一个比较差的户型，基本是没有样板间的。

9.了解产权与土地性质：如果你想深入了解，就问价格、优惠方式和付款方式，然后可以详细地问一下土地年限是多少。

基本上中环线以里你进去十家售楼处，有八家都是公寓，公寓产权一定要了解，有四十年、五十年和七十年的公寓。

像都会轩，它是七十年的公寓而不是住宅。基本上市中心七十年也都是公寓了。所以要看拿地是从哪年拿的，有一个大悦城，是五十年的住宅，现在还剩四十年，囤地囤了十年，来回倒手了几次。

所以这些都要了解，而且看公寓还要了解水电问题，有的是商水商电、有的是民水商电、有的是民水民电等等，而且有的能迁户口，有的不能迁，有的能上小学，有的不能上。

这些信息都要通过售楼员了解。但是售楼员所讲的关于产权、户口、学籍问题都不能全信。尤其市中心的公寓比较复杂，很难辨别真假。

10.了解的信息：然后还要了解一下配套，我们要了解周边商业配套、地段、交通、价格、户型、入住时间、是否带装修、物业费、开发商的知名度。

还有有几栋楼、层高多少、出房率等等。这些都了解完，就要坐下来算你看上的户型和楼层的价格，然后算首付、贷款、月供多少钱，只要你坐久了就可以获得更多的信息量，算个月供多聊一会儿，可能能了解别的信息。

11.看房时间：大家去售楼处看房，一般都是一周之内的其中一天，但是我不建议大家周六日去看房，因为那个时候是看房人最多的，获取信息量也是比较少的。

基本不像周一到周五人少，能坐下来促膝长谈，平时能聊一个小时一个半小时。如果周末人多的话，售楼员就简单聊个十分钟二十分钟，还要等着接待下一个看房者。

去售楼处看房，每个人对楼盘的感觉是不同的。有的人说好有的人说差，可是印象无非首先是由售楼员给你的，售楼员对你爱搭不理，你对这个楼盘印象也很差。

如果售楼处里面都是人，肯定第一感觉是这个房子肯定好卖。另外还要看房子的装修和朋友的点评，如果你去之前朋友给你说这个楼盘多好多差，主观上就强加到你的意识中了。

12.关于公寓：一般土地年限是七十年的住宅，像市中心的话有公寓，这几年有四十年酒店式公寓、五十年混合型公寓、七十年住宅式公寓。

四十年的产权是商业性的，就像底商、写字楼，纯商业，水电都是商用的，两倍价格，没有煤气，不能迁户口，更不可能在这里上小学。

还有四十年的酒店式公寓，统称商住两用的房子，一是可以住，二是可以办执照。有一个富力中心，在小白楼那里，是四十年产权的，可以办公也可以入住。

一般这种四十年产权的都是小户型，一层十几户，五六十平米，九十平米在那里就算大的了。大部分四十年产权基本是精装修拎包入住的。

五十年是最乱的，像我刚才说有水电全民用的，有的楼盘说我们能签户口上小学，跟住宅一样，就比住宅少二十年。这个不好辨认。

还有一种是五十年的商用，和酒店式公寓一样，不能迁户口，水电价格两倍。还有一种是水电是民用的，但不能迁户口。这种搭配方式很乱，水电商用，不能上户口不能上小学。

像瑞景名君，一层28户，那就是我刚才说的情况，民用不能迁户口。还有中海在奥城附近的项目，那个项目就是商水民电，水是商用，电是民用，能迁户口。

看公寓的话，大家就得多问一句到底是怎样的搭配方式。七十年的是住宅式公寓，完全和住宅一样。

13.公寓的蓝印问题：现在还出限购政策，四十年和五十年的公寓是不限购的，因为它不属于住宅。而七十年的住宅式公寓属于限购范围之内的，而且四十年和五十年的不能办蓝印户口，七十年的住宅式公寓是可以办的。

最近市场上又有很多五十年和四十年的产权忽悠大家说能办蓝印，在王顶堤那儿有一个中央公馆，四十年产权，卖不出去，专门忽悠外地人说能办蓝印，还写个承诺书。

有网友给我打电话问我能不能行，因为面积小，六十平米，一万八差不多刚八十万出头。

只有这些钱，又想买好地段。我多次强调这种房子不可能办蓝印，四十年纯商业。他把承诺书给我发过来，结果是这样写的，如果不能办蓝印户口的话，他们公司可以承诺把总房款全额退还。

当时我说他要给你退的话，他就是拿你的钱去融资了。到时候两年入住了，房子不能办蓝印户口，房子一万八买的，将来通了地铁，房价涨到两万五，你还按一万八退吗？这样开发商办不了蓝印也不吃亏，还能赚，还能在前期拿你的钱盖别的房子。

14.公寓和住宅的区别：还有市中心现在基本上都是公寓，公寓跟住宅外观上有区别，公寓没有阳台。

大家可以看市中心中环线以里的楼盘，主要是新建商品房，基本都是没有阳台的。因为政府不让建，外立面有阳台不好看。

另外一楼没有小院，也不会有露台赠送。还有公寓都是有大堂的，有一百多平米、二百多平米不等，每个楼盘的大堂大小不同，不过基本都是精装。

15查看土地年限：一般大伙儿最好问一下售楼处土地年限从哪年开始算。王顶堤有一栋楼塞纳公馆，1996年拿的地，2009年秋天刚开始卖，囤了十三年，其中也倒了很多手。

它是五十年，又减了十三四年，就更小了。还有一个昆仑中心是1994年拿的地，拿到手里还有三十年。所以要问售楼员的话，不一定能知道真实的答案。

一般售楼处都有一个公示，销售许可证、土地证、建筑规划许可证等等，开发商都会把土地年限和土地价格展示出来，但是有的拿出来一套是复印的，把土地年限和土地价格都用白纸挡上再复印，然后把复印件拿到售楼处展示。

所以我建议大家有朋友的最好问朋友，了解信息是最真实可信的。

16.装修：每个人对精装修的标准都不同。有的没买过房子的人，是个样板间都觉得漂亮。

有的看房子看多了，对装修就很挑剔了。我见过最好的装修是在台儿庄路的泰悦豪庭，那是全天津我认为最好的，样板间都要预约才能看。富力的装修就比较差，每个人的装修标准都是不同的。

17.注意细节：首先看样板间无非就是看客厅、卧室有多大，尤其是卧室，要看床是一米八还是一米五，一般都是放一米五的，放张床放个小柜子，但实际住进去以后床都是一米八的，柜子差不多六十厘米的宽度，基本上放进去就满了。

还有看高度是多少，有的高度两米六，有的高度有三米五，这都是很细节的问题。还有窗户大小，前几天我去招商雍华府看。 迟凯祎_tj/它的南面窗户比较小，而且北面窗户就像监狱里的窗户，非常小。有的窗户是落地窗，面积比较大，基本占到整个房间的2/3。有的只占到1/3甚至更小的面积。

18.还是注意细节：样板间得看两个，是真实的还是临时搭的。真实的话一般都要看在哪层，有的高层视野好的，弄一个一望无际的，进去一看视野特别好。

有的就弄简单点的二、三楼，根本看不出来采光是什么样的。每个人衡量装修好坏标准都是不同的，最差的还是富力。所以也要拿楼盘互相之间对比。例如看壁纸如何，门如何等细节。

我看泰悦豪庭的样板间是最让我心动的房子，一进售楼处先介绍沙盘，然后有一个展示区，先展示卫生间的平面图，坐便器管道是凹下去一层的。

如果纯毛坯房抬头看的话，上面都是管道，别人冲个厕所倒个水都能听得见，而它的管道凹下一层，不会打扰到别人，只有自己能听到，这个房子就会更安静。

我认为这个楼盘的细节做得很不错，还有它的门，每个屋都有实木门，有一个很小的展示门，可以打开或关上。把门关上，户型图插不进去，说明它的隔音效果非常好。

像这种细节可以衡量，这种房子很好，而且还拿了一堵墙放在售楼处里面，那是钢挂石材的外立面，整堵墙的窗户如何，有三层窗户，还带防紫外线的膜。

一般的房子都是用保温板，而它的保温板不是普通保温板，而叫岩绵。那种保温效果很好，而且不容易着火。所以细节做得很好，你对这个楼盘的认知度就比较高一些。

还有很多细节，进去以后他都会给你展示卫生间挂手巾的地方，都是电加热的，很多细节基本上看了以后就很心动。

如果看完这个楼盘，再拿这个楼盘跟别的楼盘相比，就认为别的楼盘都很差了。但是每个人对装修的标准都是不一样的。

19.当天少看盘：有很多人看完房子记不住信心，那就要看你一天看多少楼盘了，我建议大家一天看一个到两个，我自己看三个都会看前面忘后面。

20.同一地段的楼盘比较：比较地段、价格、户型等等东西。我觉得售楼日记上面有十个点，地段、交通配套、环境、户型、价格、开发商介绍、升值潜力、物业介绍、入住时间、是否精装等等。

临近的楼盘基本上地段每个楼盘都是一样的，商业配套也是共享的，区别就是户型。同时还有商业配套小区的规划。另外也要看一层多少户，拿一层十几户和一层三户相比，两个没有可比性。

一层十几户，等电梯的时间都比较长。而且还要看价格，如果都是一层三户或四户，就要看价格谁会有优势。同一个地段当然就买最便宜的，因为配套都是一样的。

21.踩盘如何让售楼员感觉你是购房者：这跟你的谈话技巧有关。一般新人进去看房都比较紧张，你可能之前想了十个问题，一紧张一对话就问了一两个问题。

我刚开始就是这样，这在于经验。你要气场上压住售楼员，而且也要事先了解一下周边的情况，在去看这个楼盘的时候可以说我看过哪些楼盘，对周边有多了解。

这样一来，很多销售都会认为你是想购房的，因为只有想买房的人才会了解周边的楼盘，至于气场上怎么压住售楼员，这在于你的性格，说话要有底气，有力度。表现出是有钱人，这样售楼员才会拿你当有钱人，介绍的态度也会非常热情。

22.优惠：优惠方面每个楼盘都不一样，有的时候也得看售楼员，比如有三种优惠，他第一次可能只讲一个，你在去在讲第二个，定房在讲第三个，所以建议大家看完房出来以后在给售楼处打电话问一下情况，看看与销售的口径是否一样。